Het Woningprijsmodel

Het CPB gebruikt het Woningprijsmodel om de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs in beeld te brengen bij ramingen en beleidsdoorrekeningen. Veranderende woningprijzen kunnen namelijk van invloed zijn op de economie in brede zin. Woningprijzen worden gemodelleerd aan de hand van het besteedbare inkomen van huishoudens, en de woonlasten die zij ervaren wanneer zij een woning kopen. Daarin spelen naast de hypotheekrente ook de fiscale voor- en nadelen van eigenwoningbezit een belangrijke rol.

Doel en toepassing van het Woningprijsmodel

Het woningprijsmodel wordt gebruikt om de woningprijsontwikkeling te ramen, als input voor het macromodel Saffier 3.0. De eigen woning is de belangrijkste vermogenscomponent voor een groot deel van de Nederlandse huishoudens. Een waardeverandering van de eigen woning heeft daarmee, via het vermogen, invloed op de consumptie van huishoudens. Daarnaast kan het model gebruikt worden om de effecten van fiscale beleidswijzigingen in kaart te brengen, bijvoorbeeld van aanpassingen aan de hypotheekrenteaftrek. Het model wordt daarom zowel bij ramingen (CEP/MEV) als bij beleidsdoorrekeningen (bijvoorbeeld de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s) ingezet.

Beperkingen

Het model is toegespitst op het ramen van (beleidseffecten op) de gemiddelde woningprijs. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende regio’s en soorten woningen. Ook richt het model zich enkel op de markt van bestaande koopwoningen: er wordt niet expliciet rekening gehouden met nieuwbouw of mogelijke interacties met de huursector. Analyses op het gebied van betaalbaarheid voor subgroepen, heterogeniteit in de prijsontwikkeling of interacties tussen deelmarkten kunnen en zullen daarom niet met dit model worden uitgevoerd.

Vormgeving Woningprijsmodel

Het woningprijsmodel is een tijdreeksmodel , waarbij de geraamde prijsmutatie wordt gedreven door verschillende factoren. In de eerste plaats gaat het om veranderingen in het inkomen en de gebruikskosten (als fractie van de woningwaarde). Hierbij hebben stijgende inkomens een opwaarts effect op de woningprijs terwijl stijgende gebruikskosten, bijvoorbeeld door een stijgende hypotheekrente of verlaging van de hypotheekrenteaftrek, een neerwaarts effect op de prijzen hebben. Daarnaast is de prijsontwikkeling van woningen vaak persistent, waardoor de prijsverandering in de vorige periode tevens een rol speelt in de kortetermijndynamiek. Ten slotte worden woningprijzen bijgestuurd door een corrigerend mechanisme dat op langere termijn woonlasten en inkomens in balans brengt. Dit sluit aan bij empirische observaties waaruit blijk dat huishoudens grosso modo een vast aandeel van hun inkomen uitgeven aan wonen.  
Om het model te schatten, wordt gebruikgemaakt van historische kwartaaldata uit diverse bronnen, over de periode 1996-heden. Wanneer het model wordt ingezet bij ramingen leveren andere CPB- modellen (Saffier 3.0 en Mimosi) de benodigde inputdata. Zo ontstaat een samenhangend macro-economisch beeld. 

Aannames

Een belangrijke aanname in het woningprijsmodel is dat huishoudens over een langere periode gemeten, min of meer een vast aandeel van hun inkomen uitgeven aan woonlasten. Dit is een aanname die strookt met empirische observaties in verschillende landen en perioden. Daarnaast wordt in het model verondersteld dat doorstromers een deel van de overwaarde van hun woning inzetten bij de aankoop van een nieuwe woning. Ook in dit geval zou ander gedrag van huishoudens in de toekomst ertoe kunnen leiden dat de prijsraming de daadwerkelijke prijsontwikkeling onder- of overschat. Deze aannames worden daarom regelmatig tegen het licht gehouden.