De sleutel tot meer woongenot

Hoe meet je eigenlijk wie er in een goede c.q. passende woning woont? Je zou kunnen zeggen dat als iemand in een te dure woning woont voor zijn financiële situatie, degene een probleem heeft. Dit hoeft echter niet zo te zijn: het is goed mogelijk dat dit huishouden de mogelijkheid had om in een goedkopere woning te wonen, maar liever meer uitgeeft aan het wonen op  een aantrekkelijke locatie. Kun je dan wel zeggen dat het problematisch is als mensen in een minder aantrekkelijke woning wonen, bijvoorbeeld een (te) kleine woning? Ook dit is te kort door te bocht. Misschien konden ze een betere woning krijgen, maar willen ze zo wonen om meer geld over te houden voor andere dingen.

Wie zit er in de knel?

De meest zuivere manier om te bepalen welke groepen in de knel zitten, is dus door te kijken welke huishoudens én duur wonen én in een woning wonen die slecht bij hun woonwensen past. Wie duur woont, is relatief makkelijk te bepalen door de woonlasten van een woning te vergelijken met het inkomen en vermogen. Het is moeilijker te bepalen wie een woning heeft die slecht bij zijn voorkeuren aansluit. Woonwensen verschillen namelijk tussen huishoudens: de een woont liever in de stad, de ander liever rustig op het platteland. Gelukkig hebben we eerder dit jaar een model geschat, waarmee we de woonvoorkeuren kunnen afleiden uit de woonkeuzes van huishoudens. Dit model werkt alleen voor de koop- en vrijehuursectoren, we kunnen dus niets zeggen over de sociale huur.

De huishoudens die het meest in de knel zitten, zijn volgens onze schatting de lagere middeninkomens. Ergens is dit niet verbazingwekkend: je kunt de woningmarkt zien als een soort ladder, waarbij rijkere huishoudens bovenaan zitten en in de mooiste huizen wonen. Als er dan te weinig woningen zijn, heeft de groep onderaan daar dus het meeste last van. In de koopsector staan lagere middeninkomens onderaan de ladder, omdat ze net te veel verdienen om nog toegang te hebben tot de sociale huur.

Woningbouw helpt 

De beste manier om beknelde huishoudens te helpen, is om veel woningen te bouwen, blijkt uit ons woningmarktmodel. Als we in ons model meer woningen bouwen, neemt het aantal huishoudens dat in een betaalbare of passende woning woont af. Door een groter aanbod dalen woningprijzen, waardoor de betaalbaarheid verbetert. Ook vinden beknelde huishoudens bij een groter aanbod sneller een woning die bij hun voorkeuren past.

Maakt het daarbij uit wat voor woningen worden gebouwd? Er is veel discussie wat beter is: kleine, goedkopere woningen bouwen waar huishoudens die in de knel zitten direct kunnen wonen of juist grotere, duurdere woningen neerzetten die voor doorstroming zorgen. Ons onderzoek laat zien dat een mix het beste is. Kleine woningen zijn noodzakelijk omdat ze het beste bij de voorkeuren van beknelde huishoudens passen. Maar het is niet zo dat als een woning goed bij een huishouden past, dat huishouden daar ook komt te wonen. Bij een te eenzijdig bouwprogramma is er een risico dat rijkere huishoudens verhuizen naar nieuwbouwwoningen die bedoeld zijn voor beknelde huishoudens, omdat de prijs van deze woningen harder daalt dan van andere woningen. Dit kan voorkomen worden door ook grotere woningen te bouwen, maar de mate waarin blijkt zo gevoelig voor de situatie dat er eigenlijk niets te zeggen valt over de optimale verhouding tussen soorten woningen.

Een ding weten we wel zeker: grotere woningen nemen meer ruimte in. Op sommige plekken, bijvoorbeeld in steden, is de ruimte voor woningbouw beperkt. Uit eerder onderzoek weten we dat in stedelijke gebieden woningen ook extra hard nodig zijn om de betaalbaarheid te verbeteren. Veel grote woningen bouwen is hier dus niet slim, omdat je bij een beperkte hoeveelheid grond meer woningen kwijt kunt als je klein bouwt. Buiten de stedelijke gebieden kan er zeker een rol zijn voor grotere woningen, mits de politiek kiest voor het beschikbaar maken van meer bouwgrond. Waar woningen staan, is immers geen ruimte voor natuur, landbouw of bedrijvigheid.

Over deze fundamentele keuze over het ruimtegebrek schreef het CPB recent ook in de langetermijnverkenning. Als de politiek hier heldere keuzes maakt, kan woningbouw de huishoudens die het meest in de knel zitten enorm helpen om een betaalbare en passender woning te vinden. Net zoals ik misschien ooit toch dat plekje dicht bij het park zal vinden.