Onze bijdrage aan de literatuur is tweeledig. Ten eerste bestuderen we een casus waarbij reistijdbaten en leefbaarheidsbaten op een nette manier kunnen worden gescheiden. De verkorting van de reistijd varieert namelijk nauwelijks tussen de inwoners van Maastricht, terwijl de leefbaarheidsbaten zich vooral concentreren rond de nieuw aangelegde tunnel. Ten tweede dragen we bij aan een opkomende literatuur die onderzoek doet naar infrastructuurontwikkelingen binnen stedelijke gebieden, die steeds meer worden toegepast.

Om de verbeteringen in leefbaarheid te meten passen we de hedonische prijsmethode toe op huizen in de gemeente Maastricht. We vergelijken de trend van huizenprijzen rondom de ondertunnelde snelweg met die van prijzen in andere delen van de gemeente, waarbij wordt gecontroleerd voor overige huizenkenmerken. Onze resultaten tonen aan dat elke halvering van de afstand tot het nu ondertunnelde segment van de snelweg samengaat met een huizenprijstoename van 3,5%, als gevolg van een afname van de verkeersoverlast.

Veel projecten in binnen- en buitenland: miljarden euro’s en divers van aard
In Nederland is in zestien projecten de afgelopen decennia samen al meer dan twaalf miljard euro publiek geld geïnvesteerd in stedelijke integrale projecten. De projecten zijn divers van aard. Zo heeft een aantal grote wegprojecten als expliciet doel om de overlast voor omwonenden te verminderen via ondertunneling, terwijl de Erasmusbrug - naast de bereikbaarheidsbaten - ook de symbolische verbinding van noord en zuid beoogde. De gemeente wilde met de brug daarnaast een signaal afgeven dat de Kop van Zuid een veilige plek voor investeringen was. 

Ook in het buitenland worden veel van dergelijke integrale projecten uitgevoerd. In het buitenland hebben we vijftien projecten gevonden die samen uitkomen op meer dan 56 miljard aan publieke investeringen. Deze projecten richten zich vaak op de ondertunneling van een weg en ontwikkeling van een park of vastgoed op de vrijgekomen ruimte. 

Uit deze casussen komt naar voren dat integrale projecten een veelvoud aan effecten hebben die bijdragen aan een veelvoud aan maatschappelijke opgaven. De belangrijkste beoogde effecten betreffen vaak een verbetering van de bereikbaarheid (bij wegen: reductie van congestie) en het verbeteren van de (kwaliteit van de) publieke ruimte. 

In MKBA’s van integrale projecten spelen effecten op bereikbaarheid doorgaans de grootste rol. Deze effecten kunnen goed in kaart worden gebracht met de beschikbare verkeers- en vervoermodellen. In deze notitie richten we ons dan ook op het waarderen van niet-bereikbaarheidseffecten, ook wel leefbaarheids- of ruimtelijk-economische effecten genoemd. Naast bereikbaarheid is voor veel integrale projecten de kwaliteit van de publieke ruimte van (het grootste) belang.

De waardering van leefbaarheids- en ruimtelijk-economische effecten: goede kengetallen beschikbaar?
Er zijn goede kengetallen beschikbaar voor geluidsoverlast, luchtvervuiling, verkeersveiligheid en sociale veiligheid. De effecten op geluidsoverlast en luchtvervuiling lijken relatief klein ten opzichte van bereikbaarheidswinst en kwaliteit van de publieke ruimte. 

Voor een toelichting op de vier eerstgenoemde effecten (geluidsoverlast, luchtkwaliteit, verkeersveiligheid en sociale veiligheid) verwijzen we naar de hoofdtekst van deze notitie. Hiervoor zijn breed geaccepteerde kengetallen beschikbaar. De twee laatstgenoemde effecten (kwaliteit van publieke ruimte en sociale herverdeling) lichten we onderstaand toe.

De unieke effecten van integrale projecten: kwaliteit van de publieke ruimte 
De unieke effecten van integrale projecten liggen binnen het domein van de kwaliteit van de publieke ruimte, al is het begrip ‘kwaliteit van de publieke ruimte’ een abstract begrip waaraan meerdere betekenissen gegeven kan worden. 

Indien er door een integraal project een locatie ‘vrij’ komt, zoals bij een ondertunneling, dan kan die op verschillende manieren worden ingevuld. In deze notitie bespreken we de drie opties: vastgoed ontwikkelen (woningen of kantoren), een park dan wel andere open ruimte aanleggen, of een iconische invulling geven aan de vrijgekomen locatie. Wat de beste optie is voor elke situatie verschillend: waar is op dat moment een tekort aan in het gebied?

Voor de waardering van vrijgekomen ruimte voor vastgoed kan de grond gewaardeerd worden door de bouwkosten af te trekken van de verwachte prijs van nieuw vastgoed. Als het project leidt tot een grotere dichtheid van economische activiteiten, kunnen er agglomeratievoordelen optreden. Om dit effect te waarderen, kan een algemene opslag op de reistijdbaten worden gehanteerd, waarbij een inschatting kan worden gemaakt of de agglomeratiebaten bij het specifieke project relatief omvangrijk zullen zijn of niet.

Voor de waardering van open ruimten en parken zijn geen uniforme kengetallen beschikbaar, omdat verschillende open ruimtes moeilijk vergelijkbaar te maken zijn. Bovendien verschillen huishoudens in hun betalingsbereidheid en hangt de waardering af van de schaarste van open ruimte en het aantal bewoners in de omgeving. We bespreken enkele mogelijkheden om de baten te waarderen. 

Enkele integrale projecten hebben de ambitie om een iconisch object te integreren binnen een bredere gebiedsontwikkeling. De waarde van een iconisch object is erg onzeker. Er zijn dan ook geen kengetallen voor. Iconen kunnen alleen ontstaan als ze de identiteit van de stad weerspiegelen. Zelfs in dat geval is de kans het grootst dat het iconische object vooral een katalyserende functie heeft op de nabije omgeving. Alleen de meest succesvolle iconen hebben een grotere uitstralingswaarde die verder reikt over een regio of een heel land. 

Sociale herverdeling: waarschijnlijk in Nederland beperkt
De mogelijke effecten van sociale herverdeling door integrale projecten zijn tot nu toe niet in kaart gebracht in Nederland. Hoewel buitenlandse studies een indicatie geven dat huurders in de vrije sector een negatief effect kunnen ondervinden, is dat binnen de Nederlandse institutionele setting minder waarschijnlijk. Wel kan een gebied na huizenprijsstijgingen minder betaalbaar worden voor nieuwkomers. 
Tot slot bespreekt deze notitie enkele mogelijkheden voor vervolgonderzoek, met name om een beter kwantitatief begrip te krijgen van het effect van integrale projecten op de kwaliteit van publieke ruimte.