Prijselasticiteit van het woningaanbod

De mate waarin het woningaanbod reageert op trends in huizenprijzen – de aanbodelasticiteit – speelt een belangrijke rol op de woningmarkt. Deze elasticiteit geeft weer wat er met het aanbod gebeurt als de vraag naar woonruimte verandert, bijvoorbeeld door een lagere hypotheekrente, subsidies op eigenwoningbezit of huren, of bevolkingsgroei. Bij een hoge aanbodelasticiteit leidt een grotere vraag naar woonruimte maar weinig tot prijswijzigingen en neemt vooral het woningaanbod toe. Daarentegen leidt een stijging van de vraag bij een lage elasticiteit juist vooral tot stijgende huizenprijzen. Het doel van deze studie is om de aanbodelasticiteit in Nederland te schatten voor de afgelopen 20 jaar, zowel op nationaal als op regionaal niveau. Hierbij wordt specifiek gekeken naar de ontwikkeling van de aanbodelasticiteit over de tijd.

De belangrijkste conclusie van deze studie is dat de aanbodelasticiteit geen statisch gegeven is, maar sterk afhangt van de tijdsperiode. In de jaren 1995-2007 was er sprake van een substantiële toename van reële huizenprijzen, terwijl de hoeveelheid nieuwbouw juist afnam. De aanbodelasticiteit in deze periode is dan ook laag: in onze voorkeursspecificatie is zij ongeveer gelijk aan nul. Dat suggereert dat de hoeveelheid nieuwbouw geen relatie had tot veranderingen in de woningprijzen (en daarmee de vraag) gedurende deze periode. De elasticiteit in Nederland is in deze tijd fors lager dan in andere landen, zoals Engeland of Duitsland.

In de daarop volgende crisisperiode (2008-2016) daalden zowel de woningprijzen als de nieuwbouw en woningmarktinvesteringen en is er juist sprake van een sterk verband tussen huizenprijzen en woningbouw. De aanbodelasticiteit in die periode was dan ook relatief hoog (1,4 in onze voorkeursspecificatie).

Over de verklaring voor de verschillen in aanbodelasticiteit tussen de beide tijdsperiodes kunnen we slechts speculeren. Er zijn verschillende verklaring denkbaar voor deze verschillen. Mogelijk is het zo dat het in normale tijden door diverse vormen van woningbouwrestricties (bijvoorbeeld ruimtelijke beperkingen) lastig is om de nieuwbouw tijdig op te schalen in een periode van stijgende prijzen. Tijdens een normale conjuncturele neergang kunnen projecten die al in gang zijn gezet weliswaar worden stopgezet, maar dit is kostbaar. Het aanbod past zich daarom in normale tijden op korte termijn slechts beperkt aan in reactie op vraagveranderingen. Tijdens grote crises op de woningmarkt, zoals de recente crisis en de crisis eind jaren 70, is wel een forse daling van de nieuwbouwproductie zichtbaar. Mogelijk blijft de aanbodelasticiteit ook bij het herstel van een dergelijke crisis nog enige tijd hoog, doordat projecten waarbij het planningsproces al was doorlopen kunnen worden voortgezet. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen wat de precieze verklaring is voor de in deze studie gevonden tijdstrend.

Wat het verschil tussen de periode tot 2007 en de jaren daarna ook zou kunnen verklaren is de decentralisatie van het woningmarktbeleid. De aanbodelasticiteit is geen vaststaand gegeven, maar is zelf ook een beleidsuitkomst. In de periode tot 2011 was er sprake van toenemende centralisatie van het woningmarktbeleid, terwijl de periode na 2011 juist werd gekenmerkt door een wens tot decentralisatie. Deze wijzigingen in het woningmarktbeleid hebben geleid tot andere prikkels op het gebied van woningbouw, wat mogelijk van invloed is geweest op de aanbodelasticiteit gedurende deze periode. Echter, doordat de woningmarktcrisis en de beleidswijziging samenvallen is het niet goed mogelijk om te bepalen of de hogere aanbodelasticiteit in 2008-2016 alleen een crisiseffect betreft, of dat dit ook deels een structurele verandering weerspiegelt als gevolg van de decentralisatie.

Het is lastig om op basis van deze historische analyse uitspraken te doen over de toekomstige aanbodelasticiteit. Tot 2008 is de gevonden elasticiteit ook in internationaal opzicht zeer laag, waarmee we de eerdere bevindingen van het OECD (Caldera en Johansson, 2013) bevestigen. Daarnaast is het denkbaar dat de decentralisatie van het woningmarktbeleid heeft geleid tot een verandering van de aanbodelasticiteit, maar zonder nader onderzoek kunnen hier geen uitspraken over worden gedaan. Dit onderwerp zal verder worden uitgediept in een nog te verschijnen CPB-boek.

Ten slotte is het belangrijk om te onderstrepen dat de hoogte van de aanbodelasticiteit niet alleen een uitkomst van is beleid, maar dat de aanbodelasticiteit ook belangrijke implicaties heeft voor woningmarktbeleid. Wanneer de aanbodelasticiteit laag is, dan hebben subsidies op de woningmarkt maar beperkt effect op de betaalbaarheid van woonruimte. Zulke subsidies vergroten namelijk de vraag, terwijl het aanbod niet veel kan toenemen. In dat geval leiden woningmarktsubsidies vooral tot prijsstijgingen, zonder dat woningen echt betaalbaarder worden.