Price-setting and price dispersion in the Dutch mortgage market

Bij hypotheekleningen van levensverzekeraars is het onderlinge renteverschil tweemaal zo groot als bij door banken verstrekte hypotheekleningen.

Dit concluderen Michiel van Leuvensteijn van het Centraal Planbureau (CPB) en Wolter Hassink van de Universiteit Utrecht in het vandaag gepubliceerde onderzoek Price-setting and Price Dispersion in the Dutch Mortgage Market. Het onderzoek is gebaseerd op schattingen over de periode 1996-2001. De onderzoekers hebben hiervoor individuele gegevens van de Nationale Hypotheek Garantie gebruikt van feitelijk gerealiseerde rentepercentages voor hypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar. Uit deze gegevens is te berekenen in hoeverre een hypotheekverstrekker de rente gemiddeld hoger of lager heeft afgesproken dan de gemiddelde gerealiseerde rente van alle hypotheekverstrekkers. Hierbij is met behulp van de maandelijkse obligatierente gecorrigeerd voor fluctuaties door de tijd heen, zodat verschillen in moment van offerteaanvraag geen verklaring bieden voor de gevonden grote spreiding in rentepercentages.

Op de hypotheekmarkt zijn verschillende typen aanbieders actief. In de periode 1996-2001 hadden banken de markt voor ruim 40 procent in handen. De levensverzekeraars hadden een veel bescheidener aandeel, circa 15 procent. De rest van de markt was verdeeld over andere aanbieders zoals pensioenfondsen en bouwfondsen.

Het renteverschil van circa één procentpunt tussen aanbieders kan niet worden verklaard uit verschillen tussen diverse typen hypotheken zoals spaarhypotheken, annuïteitenhypotheken en lineaire hypotheken. Hoe kan het zijn dat de consument soms bereid is om een hogere rente te betalen, terwijl hij elders een lagere rente kan krijgen?

Het lijkt erop dat de hypotheekmarkt nogal ondoorzichtig is. Voor consumenten is het moeilijk om offertes goed te vergelijken omdat zij niet over alle benodigde informatie beschikken. Hierdoor ontbreekt voor aanbieders de noodzaak om sterk met elkaar te concurreren en kunnen individuele aanbieders marktmacht verkrijgen.

Het renteverschil tussen verschillende typen aanbieders onderling loopt sterk uiteen. Het renteverschil tussen levensverzekeraars onderling is circa twee keer zo groot als dat tussen banken. Het renteverschil tussen de levensverzekeraar met de hoogste gemiddelde hypotheekrente en die met de laagste bedroeg in de onderzochte periode 1,28 procentpunt. Het grootste onderlinge renteverschil tussen banken was 0,60 procentpunt.

De grotere spreiding in rentepercentages tussen levensverzekeraars wil niet zeggen dat mensen met een hypotheeklening bij een levensverzekeraar duurder of goedkoper uit zijn dan bij een bank. De laagste rente bij een levensverzekeraar is lager dan de laagste rente bij een bank, terwijl de hoogste rente bij een levensverzekeraar juist hoger is dan de hoogste rente bij een bank. Hoe groter de spreiding in rentepercentages, hoe meer het loont voor consumenten om energie te steken in het zoeken van de beste hypotheekofferte.

Een eerste verklaring voor het verschil in rentespreiding tussen verzekeraars en banken is dat het voor consumenten moeilijker is om bij levensverzekeraars de juiste informatie te verkrijgen. Uiteenlopend gebruik van verkoopkanalen kan hiervan de oorzaak zijn. Waar banken hypotheken vooral via de eigen distributiekanalen verkopen, maken levensverzekeraars veelal gebruik van tussenpersonen. Hoewel deze tussenpersonen in theorie de consumenten kunnen helpen om de verschillen tussen aanbieders te doorgronden, blijkt dit in de praktijk niet altijd op te gaan. De tussenpersonen hebben vaak zelf belang bij het verstrekken van een bepaalde hypotheek door aan hen verstrekte bonussen van hypotheekverstrekkers. Hierdoor krijgen hypotheekaanvragers niet altijd de juiste informatie om de meest gunstige hypotheek te kunnen kiezen.

Een tweede verklaring voor de verschillen in spreiding van de rentetarieven van banken en levensverzekeraars kan liggen in de wijze waarop aanbieders omgaan met de risico's van het niet kunnen betalen van rente en aflossing. Mogelijk kunnen banken door extra informatie over het betalingsgedrag van consumenten deze risico's beter inschatten. Om de risico's van wanbetaling te beperken, kunnen levensverzekeraars de rente extra hoog vaststellen. In dat geval zullen zij hypotheekaanvragers met hoge risico's aantrekken die moeilijk ergens anders een hypotheek kunnen verkrijgen. Voor dit risico ontvangen zij dan als compensatie een hogere winstmarge.

Andere levensverzekeraars kunnen ervoor kiezen minder risicovolle klanten aan te trekken waarvoor ze bereid zijn genoegen te nemen met een lagere winstmarge. Als gevolg hiervan zullen deze klanten een lagere rente krijgen. Deze klanten kunnen bijvoorbeeld geringe risico's hebben doordat zij relatief zeker zijn van hun baan.