15 november 2016

De positie van de middeninkomens op de woningmarkt

CPB: verklein subsidieverschillen op de woningmarkt

Persbericht

Huishoudens met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning zijn aangewezen op het vrije huursegment als ze geen koopwoning kunnen of willen kopen. Dit is financieel onaantrekkelijk, want de vrije huursector is het enige deel van woningmarkt waar de overheid geen financiële ondersteuning biedt. Mede hierdoor woont slechts vijf procent van de Nederlandse huishoudens in het vrije huursegment. De omvang kan worden vergroot door de subsidieverschillen voor koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije huurwoningen te verkleinen. Om het commerciële aanbod van goedkopere huurwoningen te stimuleren, kan daarnaast worden overwogen om commerciële verhuurders uit te sluiten van de verhuurderheffing en nieuwe huurcontracten van commerciële verhuurders te liberaliseren.

Lees het hele persbericht

Het vraagstuk van de vrije huursector is actueel, gezien de overwegingen om de hypotheeknormen verder aan te scherpen. De vraag of er iets moet gebeuren en welke maatregelen genomen moeten worden, is uiteindelijk aan de politiek. Dit concluderen Stefan Groot, Jan Möhlmann en Arjan Lejour van het Centraal Planbureau (CPB) in de vandaag verschenen Policy brief 'De positie van de middeninkomens op de woningmarkt'.

Huishoudens met een middeninkomen (een inkomen tussen de 35.000 en 50.000 euro) zijn vaker dan andere inkomensgroepen aangewezen op het vrije huursegment. Huurders in het vrije huursegment hebben hogere woonlasten zonder dat er een goede reden lijkt te zijn om deze groep anders te behandelen. Het verkleinen van subsidieverschillen voor de verschillende soorten woningen kan door een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Ook kunnen de sociale huurprijzen meer marktconform worden gemaakt. Een andere mogelijkheid is om juist een subsidie te introduceren in het vrije huursegment. Als dit tegelijk gebeurt met een afbouw van de bestaande subsidies, leidt dit niet tot een toename van de subsidiëring. Anders geven we als samenleving (nog) meer geld uit aan wonen dan economisch gezien optimaal zou zijn.

Er is een tekort aan goedkopere huurwoningen doordat commerciële verhuurders deze woningen beperkt aanbieden. Het is om twee redenen voor commerciële verhuurders niet aantrekkelijk om deze woningen aan te bieden. Ten eerste zijn deze woningen gebonden aan maximale huren. Ten tweede moeten commerciële verhuurders met meer dan tien woningen een verhuurderheffing betalen voor huurwoningen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Vaak wordt gedacht dat er oneerlijke concurrentie ontstaat als de verhuurderheffing alleen voor commerciële verhuurders wordt vrijgesteld. Dat is niet zo, omdat woningcorporaties andere voordelen hebben ten opzichte van commerciële verhuurders. Woningcorporaties worden nu namelijk bevoordeeld via garantstellingen van de overheid en doordat ze vaak lagere prijzen voor bouwgrond hoeven te betalen.

Lees ook het bijbehorende achtergronddocument.

Toon minder

Lees ook het bijbehorende achtergronddocument.

Huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen eigen woning kunnen of willen kopen, hebben hoge woonlasten, zonder dat er een goede reden lijkt te zijn om deze groep anders te behandelen. Dat geldt in het bijzonder voor de middeninkomens. Zij hebben vaak een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en zijn daardoor vaker aangewezen op het geliberaliseerde huursegment. Ook zijn de afgelopen jaren de financieringsnormen bij het kopen van een eigen woning aangescherpt.

Het geliberaliseerde huursegment kan aantrekkelijker gemaakt worden door de verschillen in subsidies tussen de segmenten te verkleinen. Daarmee wordt de koop/huur-beslissing minder verstoord. Gezien de verstorende werking van subsidies in de woningmarkt ligt het daarbij voor de hand om geen nieuwe subsidies te introduceren zonder bestaande subsidies af te bouwen. Stimulering van het geliberaliseerde huursegment via de grondmarkt is minder effectief dan subsidiëring via de vraagkant, aangezien het extra aanbod dat via deze weg tot stand komt, de markthuur drukt en zo het bestaande of geplande aanbod van andere aanbieders verdringt.

Een tweede constatering is dat de vraag van de middeninkomens naar huurwoningen onder de liberalisatiegrens slechts beperkt kan worden aangeboden door commerciële verhuurders. Het is voor commerciële verhuurders niet aantrekkelijk om deze woningen aan te bieden door de prijsregulering van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Bovendien worden de grotere commerciële verhuurders aangeslagen voor de verhuurderheffing. Er is nu geen sprake van een level playing field door de garantstelling van de overheid voor woningcorporaties en doordat voor woningcorporaties vaak lagere grondprijzen gelden. Om het commerciële aanbod van goedkopere woningen te stimuleren kan worden overwogen om commerciële verhuurders vrij te stellen van de verhuurderheffing en om nieuwe huurcontracten van commerciële verhuurders te liberaliseren. Hierdoor neemt het aanbod van deze woningen toe, terwijl de nadelen voor toekomstige huurders beperkt zijn. Een alternatief in deze richting is een lagere liberalisatiegrens.