De positie van de middeninkomens op de woningmarkt

Lees ook het bijbehorende  achtergronddocument.

Huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen eigen woning kunnen of willen kopen, hebben hoge woonlasten, zonder dat er een goede reden lijkt te zijn om deze groep anders te behandelen. Dat geldt in het bijzonder voor de middeninkomens. Zij hebben vaak een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en zijn daardoor vaker aangewezen op het geliberaliseerde huursegment. Ook zijn de afgelopen jaren de financieringsnormen bij het kopen van een eigen woning aangescherpt.

Het geliberaliseerde huursegment kan aantrekkelijker gemaakt worden door de verschillen in subsidies tussen de segmenten te verkleinen. Daarmee wordt de koop/huur-beslissing minder verstoord. Gezien de verstorende werking van subsidies in de woningmarkt ligt het daarbij voor de hand om geen nieuwe subsidies te introduceren zonder bestaande subsidies af te bouwen. Stimulering van het geliberaliseerde huursegment via de grondmarkt is minder effectief dan subsidiëring via de vraagkant, aangezien het extra aanbod dat via deze weg tot stand komt, de markthuur drukt en zo het bestaande of geplande aanbod van andere aanbieders verdringt.

Een tweede constatering is dat de vraag van de middeninkomens naar huurwoningen onder de liberalisatiegrens slechts beperkt kan worden aangeboden door commerciële verhuurders. Het is voor commerciële verhuurders niet aantrekkelijk om deze woningen aan te bieden door de prijsregulering van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Bovendien worden de grotere commerciële verhuurders aangeslagen voor de verhuurderheffing. Er is nu geen sprake van een level playing field door de garantstelling van de overheid voor woningcorporaties en doordat voor woningcorporaties vaak lagere grondprijzen gelden. Om het commerciële aanbod van goedkopere woningen te stimuleren kan worden overwogen om commerciële verhuurders vrij te stellen van de verhuurderheffing en om nieuwe huurcontracten van commerciële verhuurders te liberaliseren. Hierdoor neemt het aanbod van deze woningen toe, terwijl de nadelen voor toekomstige huurders beperkt zijn. Een alternatief in deze richting is een lagere liberalisatiegrens.