De invloed van onderwaterhypotheken op de mobiliteit van huishoudens

In dit onderzoek bestuderen we het effect van ‘onder water’ staan en ‘onder water’ raken op de mobiliteit van huishoudens in de periode 2006-2012. Bepaalde huishoudens hebben in de onderzochte periode te maken gekregen met een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun huis. Van de ruim vier miljoen huishoudens met een eigen woning staat nu ongeveer een derde onder water. Sinds het begin van de Grote Recessie nam het aantal onder water staande huishoudens toe tot anderhalf miljoen in 2014. We maken gebruik van administratieve data van het CBS en construeren een panel van ruim twee miljoen Nederlandse woningbezitters om de effecten van hoge hypotheekschulden op de mobiliteit in beeld te brengen.

De belangrijkste bevinding is dat huishoudens die een hogere schuld hebben dan de waarde van hun woning, minder vaak verhuizen. De resultaten laten zien dat het effect van onder water staan verschilt van het effect van onder water raken. Zo hebben huishoudens met een negatief huizenvermogen in de periode 2006-2012 een 26-32% lagere mobiliteit ten opzichte van vergelijkbare huishoudens met een positief huizenvermogen.

Aangezien huishoudens bij aankoop van hun woning zelf de hoogte van hun hypotheek bepalen is het mogelijk dat onder water staan een bewuste keuze is. Daarom onderzoeken we ook de mobiliteit van huishoudens die tijdens de Grote Recessie in 2008 onverwacht onder water zijn komen te staan. Deze huishouden hebben een 17-18% lagere kans om te verhuizen dan huishoudens die ‘boven water’ zijn gebleven.

Door gedetailleerde micro-economische data te gebruiken met informatie over verschillende vermogenscomponenten, zoals de eigen woning, inkomens en andere achtergrondkenmerken van het huishouden, kunnen we huizenbezitters volgen over de tijd. We gebruiken regionale variatie in huizenprijsschokken om het effect van onder water staan op de mobiliteit van individuele huishoudens te schatten. Hierbij controleren we voor regionale economische ontwikkelingen en individuele kenmerken van huishoudens.

Lees ook: Discussion Paper 345 'De invloed van onderwaterhypotheken op de mobiliteit van huishoudens'.

Een herziende versie van dit onderzoek is gepubliceerd in der Journal of Housing Economics (link).