De invloed van financiële prikkels op extra aflossingen van woninghypotheken

In de jaren ’80 en ’90 was het voor huishoudens nauwelijks profijtelijk om hun hypotheek voortijdig af te lossen. Door de hoge rentestand en genereuze hypotheekrenteaftrek was het gunstiger om geld op een spaarrekening te zetten in plaats van extra af te lossen. Door de lage rentestand in de nasleep van de financiële crisis is dit beeld drastisch veranderd. Doordat huishoudens hun hypotheekrente doorgaans voor 5 tot 20 jaar vast hebben gezet, is de hypotheekrente die men betaalt veel hoger dan de rente die men over spaartegoeden ontvangt. Zelfs voor nieuwe hypotheken en huishoudens die belasting in box 3 moeten betalen geldt inmiddels dat extra aflossen een rentevoordeel oplevert. Het percentage huishoudens met een hypotheek dat extra aflost is dan ook sterk toegenomen, vooral sinds 2010. Deze studie laat echter zien dat deze trend slechts voor een deel te verklaren is door de toegenomen financiële prikkels om extra af te lossen: wanneer naar het aflosgedrag van individuele huishoudens wordt gekeken blijkt dit aflosgedrag slechts ten dele verklaard kan worden vanuit de gedachte dat huishoudens hun portfolio optimaliseren. Dit resultaat is in lijn met de bestaande internationale literatuur.

Deze studie onderzoekt extra aflossingen met unieke microdata, waarbij Nederlandse huishoudens gedurende de periode 2006–2014 gevolgd worden. Diverse kenmerken van huishoudens zijn beschikbaar, waaronder detailinformatie over hun inkomen en hun bezittingen. Op deze data worden probit en lineaire kansenmodellen geschat om de kans te verklaren dat huishoudens extra aflossen op hun hypotheek. Hierbij wordt ook rekening gehouden met niet-geobserveerde heterogeniteit en mogelijke endogeniteit. Bij de prikkel om extra af te lossen spelen vier factoren een rol: (i) het belastingtarief van de hypotheekrenteaftrek in box 1, (ii) de belasting op spaartegoeden in box 3, (iii) de hypotheekrente, en (iv) de spaarrente. De studie laat zien dat het effect van veranderingen van de hypotheek- en spaarrente op de prikkel om extra af te lossen  equivalent is aan de verandering van die prikkel door een verandering van het belastingpercentage in box 3. Deze eigenschap gebruiken we om een aantal belastingelasticiteiten af te leiden.

Een toename van de prikkel om extra af te lossen met 1%-punt wordt geassocieerd met een toename van de kans dat huishoudens extra aflossen met 0,5%-punt. De grondslag van box 3 zou daardoor met 0,02%-punt dalen. Het gevonden verband kan echter slechts een beperkt deel van de tijdens de crisis geobserveerde toename in extra aflossingen verklaren. Voor huishoudens met meer vermogen in box 3 is het verband sterker. Bij huishoudens met een box 3 vermogen beneden de 50.000 euro is geen sprake van een statistisch significant verband, bij huishoudens met een vermogen van 50 tot 200.000 euro leidt een 1,0%-punt grotere prikkel om af te lossen tot een toename van de kans op extra aflossingen met 1.5%-punt en bij huishoudens met een vermogen boven de 200.000 euro is deze toename 3.0%-punt.