Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid

Onduidelijk is echter in hoeverre woningcorporaties de huren daadwerkelijk zullen gaan aanpassen en meer woningen gaan bouwen. Het nieuwe huurbeleid zal de doorstroming op de woningmarkt niet bevorderen. Aanvullend beleid, in het bijzonder ruimtelijk beleid, zal nodig zijn om het aanbod en de doorstroming op de woningmarkt te vergroten.

Dit concludeert het Centraal Planbureau (CPB) in de notitie 'Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid'. Het Kabinet heeft voorstellen gedaan voor modernisering van het huurbeleid. Het onderzoeksbureau ABF Research heeft de effecten hiervan doorgerekend. Het Ministerie van VROM heeft het CPB gevraagd deze berekeningen te valideren.

Het CPB is van oordeel dat ABF een gedegen analyse heeft gemaakt van de mogelijke ontwikkelingen van de huren, de woonlasten en de vermogens van corporaties. De berekeningen beperken zich tot prognoses van mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Hierdoor is moeilijk vast te stellen wat het gevolg is van het nieuwe huurbeleid en wat het gevolg is van het reeds eerder ingezette beleid. Samen met ABF heeft het CPB aanvullende berekeningen gemaakt om dit inzicht alsnog te bieden.

De belangrijkste onzekerheid rond de doorwerking van het nieuwe huurbeleid ligt bij het gedrag van de woningcorporaties. Tot op heden benutten de corporaties de toegestane mogelijkheid om hogere huren te vragen slechts ten dele. Gemiddeld genomen kenmerken de corporaties zich door omvangrijke vermogens die in de tijd gestaag groeien. Indien de corporaties de volledige huurruimte van het bestaande en het nieuwe huurbeleid zouden benutten, dan verdubbelen de vermogens tot 2020. Als de corporaties daarentegen de geboden huurruimte net zo beperkt benutten als in het verleden, dan zullen de vermogens nog steeds blijven toenemen. Tegen deze achtergrond zullen de verhuurders de jaarlijkse heffing van 250 mln euro die in de plannen is opgenomen zonder problemen kunnen opvangen.

De prikkels voor de woningbouwcorporaties bij de bepaling van de huren zijn niet erg duidelijk. Het gaat niet om verhuurders die naar maximale winst streven, winsten mogen ook niet zomaar buiten de sector worden geïnvesteerd en bovendien hebben woningcorporaties sociale doelstellingen ten aanzien van de huurders. De mate waarin de corporaties de wettelijke toegestane huurruimte benutten is dan ook een belangrijke onzekere factor.

De onzekerheden rond de huren maken ook de effecten op de woonlasten, de vermogens van corporaties en de individuele huursubsidies onzeker. Indien de woningcorporaties de heffing in het geheel niet doorberekenen in de huurprijzen, dan is dit een zeer effectieve manier om middelen naar de publieke sector te halen. Indien de corporaties de heffing daarentegen wel doorberekenen in de huren, dan zijn het de woonconsumenten die de heffing uiteindelijk opbrengen.

De onzekerheid rond de huren heeft nog een andere belangrijke beleidsimplicatie. Bij het voorgenomen nieuwe huurbeleid wordt een koppeling gelegd tussen investeringen in nieuwbouw van woningen door de corporaties en huurprijsstijgingen die de corporaties mogen doorberekenen. Of dit beleid gaat werken is nogal onzeker. Onder het huidige beleid benutten de corporaties tot nu toe de mogelijkheid om huren te laten stijgen ook niet maximaal. Financieel vermogen lijkt dus niet het knelpunt te zijn.

Grondposities leveren mogelijk wel een belangrijk knelpunt op. Restrictief ruimtelijk beleid en coördinatieproblemen in de ruimtelijke ordening kunnen nieuwbouw ontmoedigen. In dat geval willen de corporaties misschien wel graag investeren - ook zonder extra huurruimte - maar kunnen ze niet bouwen. Een andere mogelijkheid is dat de corporaties zelf te afwachtend zijn en onvoldoende prikkels hebben om risico's te nemen. Het is in deze situatie niet duidelijk of extra huurruimte dit beeld verandert.

Als de investeringen door dit beleid niet goed van de grond komen zodat er onvoldoende nieuwbouw van woningen plaatsvindt, dan zal het nieuwe huurbeleid de doorstroming op de woningmarkt niet bevorderen. Geconcludeerd kan worden dat het doel om meer beweging op de woningmarkt te realiseren een breed pakket aan beleidsmaatregelen vereist. Het voorgestelde huurbeleid is daarvoor onvoldoende. Aanvullend beleid, in het bijzonder ruimtelijk beleid, zal nodig zijn om het aanbod en de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren.