Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?

Deze 'prijscorrectie' is echter beperkt gebleven, doordat het neerwaarts aanpassen van te hoge huizenprijzen trager verloopt dan het opwaarts aanpassen van te lage huizenprijzen.

Dit concludeert het Centraal Planbureau (CPB) in het CPB Document Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?. Met behulp van schattingen waarin onderscheid wordt gemaakt tussen ontwikkelingen op lange en korte termijn, heeft het Planbureau de doorwerking van verschillende factoren op de ontwikkeling van de huizenprijs geanalyseerd. De geschatte vergelijkingen kunnen de feitelijke ontwikkeling van de huizenprijs in de periode 1980-2003 redelijk goed beschrijven. Daarnaast is expliciet getoetst of het aanpassingsproces van prijzen in een situatie waarbij huizen overgewaardeerd zijn, langzamer verloopt dan in een situatie waarbij de feitelijke prijs lager is dan op grond van achterliggende economische factoren zou mogen worden verwacht. Dit blijkt inderdaad het geval te zijn. Aanbieders van woningen zijn in geval van overwaardering eerder geneigd om wat langer te wachten op een geschikte koper, dan om de prijs te verlagen.

Uit de schattingen blijkt dat op de langere termijn de reële huizenprijs, dat wil zeggen de nominale huizenprijs gecorrigeerd voor de inflatie, bepaald wordt door de niveaus van het reëel beschikbaar looninkomen, het financiële gezinsvermogen, de reële rente en de woningvoorraad. Op de korte termijn wordt de ontwikkeling van de reële huizenprijs bepaald door de veranderingen in het reëel beschikbaar looninkomen, de nominale rente, de consumentenprijsindex en de woningvoorraad. Daarnaast is van belang of gemiddeld genomen sprake is van een over- of onderwaardering van koopwoningen ten opzichte van het prijsniveau dat op basis van de achterliggende lange-termijnfactoren verwacht zou mogen worden.

De reële stijging van de huizenprijs in de periode 1992-2000 van gemiddeld 8,5% per jaar kan voor driekwart worden toegeschreven aan de groei van het inkomen en, in mindere mate, van het financiële vermogen van gezinnen. Daarnaast heeft de lage reële rente bijgedragen aan de huizenprijsstijging. Het neerwaartse effect als gevolg van het op de markt komen van nieuwbouwwoningen (jaarlijks gemiddeld 75 000) bedraagt in die periode circa 2%-punt per jaar. Uit de analyse blijkt dat de relatief gematigde huizenprijsstijging in de periode 2001-2003 vooral werd veroorzaakt door de geringere inkomens- en vermogensontwikkeling sinds 2001. Daar staat tegenover dat in die periode relatief weinig huizen zijn gebouwd. Wel waren koopwoningen sinds 2000 gemiddeld genomen vrijwel steeds enigszins overgewaardeerd. De prijsaanpassing die hieruit voortvloeide heeft de stijging in de jaren 2001-2003 weliswaar gedrukt, maar deze aanpassing is beperkt gebleven door de eerder genoemde neerwaartse prijsstarheid.