De invloed van huizenprijsschokken op besparingen van Nederlandse huizenbezitters en huurders

We schatten twee verschillende modellen. In het eerste model schatten we het effect van een waardedaling van de woning in een bepaald jaar op de besparingen in datzelfde jaar. Besparingen zijn hierbij gedefinieerd als toevoegingen aan bankrekeningen en aflossing van de hypotheekschuld. In het tweede model schatten we het effect van de waardedaling van de woning gedurende de periode 2009-2013 op de besparingen in die gehele periode. Op die manier houden we rekening met de mogelijkheid dat huishoudens niet direct hun besparingen aanpassen na een waardedaling van de eigen woning.

In het eerste, korte termijn, model vinden we een effect tussen de 0 en -0,05. Dat betekent dat huishoudens tussen de nul en vijf eurocent extra sparen wanneer de waarde van de woning met één euro daalt. In het tweede, lange termijn, model liggen de effecten tussen de -0,02 en -0,13. In beide modellen vinden we dat jonge huishoudens sterker reageren dan oude huishoudens. We hebben ook onderzocht of huishoudens met een hoog schuldratio (verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde) voor de crisis sterker reageren, maar hier vinden we geen aanwijzingen voor.

Vervolgens hebben we dezelfde modellen geschat voor huishoudens in een (sociale) huurwoning. We verwachten vanuit de economische theorie dat huurders hun besparingen niet aanpassen als gevolg van een waardedaling van de woning. We zouden voor huurders wel een tegengesteld effect kunnen vinden als zij op korte termijn van plan zijn om een woning te kopen. Immers, wanneer woningen minder waard worden hoeven huurders minder te sparen voor de aankoop van een woning. Ook wanneer huren gekoppeld zijn aan woningwaardes verwachten we een tegengesteld effect voor huurders. Door te focussen op de groep van sociale huurders verwachten we dat deze twee effecten een zeer beperkte rol spelen.

Uit onze schattingsresultaten blijkt dat huurders hun besparingen niet of nauwelijks aanpassen als gevolg van een huizenprijsdaling. Dit is een aanwijzing dat er geen derde factor aanwezig is die zowel huizenprijzen als besparingen beïnvloedt. Anders gezegd, het effect dat we vinden voor woningbezitters lijkt een causaal effect te zijn. Dalende huizenprijzen leiden tot extra besparingen en aflossingen van de hypotheek bij huiseigenaren.

De ultieme vraag die we met deze studie willen beantwoorden is in hoeverre huizenprijsdalingen hebben bijgedragen aan de afname van consumptie in Nederland. Op basis van het lange termijn model concluderen we dat huizenprijsdalingen hebben geresulteerd in extra besparingen van ongeveer 1,5% van het besteedbare inkomen van Nederlandse woningbezitters. In termen van consumptie verklaren huizenprijsdalingen volgens onze bevindingen tussen de vijf en dertien procent van de totale consumptiedaling in de periode 2009-2013.

Omdat wij alleen het directe effect van huizenprijsdalingen op besparingen meten, zou de totale impact op consumptie groter kunnen zijn. We meten bijvoorbeeld niet het effect van prijsdalingen op woning gerelateerde consumptie. Door de afname van het aantal transacties op de woningmarkt geven huishouden wellicht minder uit aan verbouwingen en woningverbeteringen, zoals keukens en badkamers. Bovendien hebben wij huishoudens die gedurende de periode 2006-2013 verhuizen uitgesloten in deze analyse. Deze groep huishoudens is mogelijk extra geneigd tot sparen bij prijsdalingen, omdat ze na verhuizing mogelijk met een restschuld blijven zitten.

Al met al laten onze resultaten zien dat woningprijzen een deel van de consumptiedaling gedurende 2009-2013 kunnen verklaren. Echter, andere factoren vormen mogelijk een net zo belangrijke verklaring voor de sterke correlatie tussen huizenprijzen en consumptie op macroniveau. Dalingen van het (verwachte) toekomstige inkomen die gecorreleerd zijn met huizenprijsdalingen vormen een voorbeeld van zo’n alternatieve verklaring.