14 februari 2013

De Nederlandse woningmarkt - hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie

Een beschouwing die ingaat op de gevolgen van de huidige financiële positie van banken voor de hypotheek- en de woningmarkt, en in het verlengde daarvan voor de actuele situatie in de Nederlandse economie. Daarbij komen zowel de conjuncturele als de structurele aspecten van die relatie aan de orde.

Op 25 januari 2013 verzocht minister Blok het CPB om een beschouwing die ingaat op de gevolgen van de huidige financiële positie van banken voor de hypotheek- en de woningmarkt, en in het verlengde daarvan voor de actuele situatie in de Nederlandse economie. Daarbij dienen zowel de conjuncturele als de structurele aspecten van die relatie aan de orde te komen. Het CPB voldoet aan dit verzoek voor zover de vragen kunnen worden beantwoord op basis van de aanwezige deskundigheid en capaciteit, zoals reeds aangegeven in onze brief van 31 januari.

Samenvattend luidt onze conclusie:

- De hypotheekrentes in Nederland liggen volgens ECB-statistieken gemiddeld grofweg 1% punt hoger dan in de ons omringende landen.

- Er zijn geen aanwijzingen dat de kosten voor financiering van vreemd vermogen via ongedekt schuldpapier, gedekt schuldpapier of securitisatie systematisch hoger liggen dan in de ons omringende landen. Voor sommige typen deposito’s liggen de kosten wel hoger dan in sommige omringende landen. Dit geldt echter niet voor alle landen en ook niet voor alle depositovormen.

- Hogere kosten voor het aantrekken van vreemd vermogen vormen dan ook niet de meest waarschijnlijke verklaring voor de hogere hypotheekrentes in Nederland.

- Er zijn drie mogelijk alternatieve verklaringen voor de hogere rentes op hypothecair krediet in vergelijking met het buitenland.

Capaciteitsrestricties omdat Nederlandse banken mogelijk in sterkere mate dan buitenlandse banken hun hefboom aan het verlagen zijn.
Afgenomen concurrentie doordat buitenlandse partijen de markt hebben verlaten of minder actief zijn sinds de crisis.
Toegenomen risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt als gevolg van dalende huizenprijzen en tegenvallende economische conjuncturele ontwikkelingen.

- De NHG beperkt de risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt door banken tegen het risico van wanbetaling te verzekeren. Rondom de NHG leven twee vragen.

Waarom resulteert een eenmalige premie van 0,85% in een veel groter voordeel voor huizenkopers dan ruwweg een half procent lagere hypotheekrente? Een deel hiervan is te verklaren als het staartrisico bij de overheid ligt.
Is de garantie wel zo vormgegeven dat internationale marktpartijen hem begrijpen en geloofwaardig vinden?

- De ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland sinds 1980 is voor een belangrijk deel te verklaren uit fundamentals (inkomen, vermogen, rente, woningaanbod).

- De (reële) huizenprijzen zijn sinds 2008 met ongeveer 20 procent gedaald. In die periode is de bijdrage van de in historisch perspectief lage rente positief. De huizenprijzen zouden zo’n 5 procent hoger liggen dan nu het geval is als de Nederlandse hypotheekrente op het nog lagere EU-gemiddelde zou liggen. Verschillende factoren hebben bijgedragen aan de daling van de huizenprijzen in deze periode:

de ontwikkeling van het reëel beschikbaar inkomen en de gerealiseerde (lichte) groei van de woningvoorraad.
(de onzekerheid over) het beleid op de woningmarkt sinds 2010.

- Dalende huizenprijzen zijn een belangrijke factor in het verklaren van de afgenomen consumptie en lagere economische groei. De daling van de consumptie in de periode 2008-2012 is voor iets minder dan de helft toe te schrijven aan de daling van de huizenprijzen.