Housing subsidisation in the Netherlands; measuring its distortionary and distributional effects

Als echter ook rekening wordt gehouden met het effect van huurregulering blijkt het kostenvoordeel voor de gemiddelde huurder veel groter te zijn, namelijk tussen de 26 en 39%. Onder huurregulering verstaan we het stelsel van wettelijke regelingen dat de huren en huurprijsstijgingen maximeert. De voordelen van huurregulering zijn echter niet zomaar voor iedereen beschikbaar door het beperkte aanbod en de lange wachtlijsten.

• opmerkelijke verschillen in woonkosten
• grote invloed van overheidsbeleid

Dit concluderen twee onderzoekers van het Centraal Planbureau in het vandaag verschenen CPB Discussion Paper 'Housing subsidisation in the Netherlands: Measuring its distortionary and distributional effects'door Harry ter Rele en Guido van Steen.

Overheid houdt huren laag, vooral met huurregulering
De kosten van wonen worden in Nederland op verschillende manieren laag gehouden. In de huursector gebeurt dit onder andere door de huursubsidie die de overheid verstrekt. Belangrijker nog is dat, mede door de recente sterke stijging van de huizenprijzen, een groot deel van de huren tegenwoordig lager is dan het niveau dat de verhuurder bij vrije marktwerking een normaal rendement zou opleveren. In de sociale huursector is dit mogelijk omdat de schulden van woningbouwcorporaties aanzienlijk lager zijn dan de marktwaarde van hun woningen. Dit geeft de corporaties de financiële ruimte om de huren laag te houden.
In de particuliere huursector zijn de lage huren vooral het gevolg van regulering. De huurregulering drukt in de particuliere huursector ook de verkoopprijzen van huizen.
De grote invloed van de huurregulering is vooral het gevolg van het achterblijven van de huurprijsontwikkeling bij de explosieve stijging van huizenprijzen in de laatste jaren. Hierdoor zijn de kosten van het wonen in een koophuis aanmerkelijk sneller gestegen dan de huren. De genoemde onzekerheidsmarge in de huursector (kostenvoordeel voor huurders tussen 26% en 39%) hangt samen met de onzekerheid over het structurele niveau van de huizenprijzen. Ook los daarvan zijn de cijfers onzeker omdat zij deels berusten op schattingen.

Fiscale behandeling bevordert hypotheekfinanciering
In de koopsector beperkt de gunstige fiscale behandeling van de eigen woning de kosten voor de bewoners. Hypotheekfinanciering van de eigen woning blijkt ook in het nieuwe belastingstelsel voordeliger te zijn dan financiering met eigen middelen. Het verschil in woonkosten is gemiddeld 17%. Bij koppeling van de hypotheek aan een kapitaalverzekering (spaarhypotheek) is dit verschil zelfs groter, omdat het gespaarde vermogen dan belastingvrij kan aangroeien.
Bij hypotheekfinanciering levert de eigen woning als gevolg van de aftrekbaarheid van de betaalde rente per saldo doorgaans een belastingteruggave op. Dit voordeel loopt bovendien op met het inkomen. Maar ook bij financiering met eigen middelen wordt de koopwoning bevoordeeld. Dit komt omdat de verschuldigde belasting over de woning lager is dan de belastingverplichting bij een alternatieve belegging van de eigen middelen.

De bevoordeling van hypotheekfinanciering geeft eigenaren een fiscale prikkel om eventuele eigen middelen niet in de woning te beleggen maar op de kapitaalmarkt uit te zetten. Dit kan leiden tot een louter fiscaal ingegeven verhoging van zowel bezittingen als schulden in de vermogenssamenstelling van huishoudens. Deze balansverlenging heeft als nadeel dat de activiteiten van het financiële intermediair groter zijn dan de maatschappelijk efficiënte omvang. Bovendien kan hierdoor het financiële risico van huishoudens toenemen, bijvoorbeeld als de additionele middelen in aandelen worden belegd.

Fiscale behandeling koopwoningen drijft huizenprijzen op; nadelig voor starters op de woningmarkt
Bij het huidige beperkte aanbod van koopwoningen, dat in belangrijke mate een gevolg is van het ruimtelijk beleid van de overheid, kunnen vraagtekens worden geplaatst bij de effectiviteit van de kostenreducties. Immers, de subsidies en fiscale voordelen drijven de prijs van woningen op waardoor de kostenverlagende effecten voor de bewoner deels weer teniet worden gedaan. Hiermee verliest het stelsel van kostenreducties gedeeltelijk zijn oorspronkelijke doelstelling, namelijk die van het bevorderen van een goede kwaliteit van wonen. In plaats daarvan ontstaat het onbedoelde effect dat de zittende eigenaren bevoordeeld worden ten nadele van de starters op de woningmarkt.

In de recent verschenen fiscale verkenningen van het Ministerie van Financiën is een analyse opgenomen van een aantal varianten voor de fiscale behandeling van de eigen woning. De methodiek en de uitkomsten van de nu gepubliceerde CPB-studie lagen aan deze analyse ten grondslag.