De toekomst van kantoren: Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte
Toekomst kantorenmarkt: voldoende vierkante meters beschikbaar, maar nieuwbouw blijft nodig
Economische groei als bepalende factor
Of de kantoorbehoefte zal toe- of afnemen is afhankelijk van de economische groei, sectorale ontwikkelingen, het aandeel kantoorbanen en het aantal vierkante meters kantoor per baan. De beleidsstudie ‘De toekomst van kantoren’ heeft gebruik gemaakt van de scenariostudie Welvaart en Leefomgeving (WLO) die het CPB en het PBL eind 2015 hebben uitgebracht.
Wanneer uitgegaan wordt van een scenario met een sterke economische groei, bedraagt de kantoorbehoefte in 2050 ongeveer 48 miljoen vierkante meter. Dat is 95 procent van de omvang van de huidige kantorenvoorraad. Dat hoge scenario gaat gepaard met een terugkeer van het aandeel kantoorbanen naar pre-recessieniveau en een lichte daling van het aantal kantoormeters per baan in 2050.
In het lage groeiscenario daalt het totale aantal banen én het aandeel kantoorbanen, door minder groei in de zakelijke dienstverlening. Hierdoor daalt de kantoorbehoefte naar een oppervlak van minder dan 30 miljoen vierkante meter. In 2030 komt dat neer op 67 procent van de huidige voorraad, en in 2050 op 54 procent.
Regionale verschillen
Het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte verschilt per provincie en regio. Maar wanneer gekeken wordt naar de toekomstige kantoorbehoefte ten opzichte van de huidige voorraad, dan zijn die regionale verschillen beperkt. In het hoge groeiscenario zouden, bij een gelijkblijvende kantorenvoorraad en rekening houdend met een frictieleegstand van 5 procent, (in 2050) tekorten kunnen optreden in de provincies Flevoland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland.
Nieuwbouw blijft nodig
Nieuwbouw van kantoren zal nodig blijven, omdat bestaande kantoorgebouwen en kantoorlocaties verouderen en incourant raken. Dit geldt zowel in het hoge als in het lage economische scenario. Nieuwbouw hoeft niet altijd op dezelfde plek, maar kan ook elders, bijvoorbeeld op een aantrekkelijkere locatie. Met name goed bereikbare locaties met een groot en divers voorzieningenaanbod in de nabijheid lijken potentie te hebben. Provincies kunnen hier een belangrijke rol spelen, omdat zij in staat zijn bovenlokale keuzes te maken en het juridische instrumentarium ter beschikking hebben om die vervolgens af te dwingen.
Contact
Voor vragen of meer informatie: Marlies Hanifer, woordvoerder PBL, via marlies.hanifer@pbl.nl en 06-2505 2271.
Contactpersonen
Eind 2015 hebben CPB en PBL de scenariostudie Welvaart en Leefomgeving (WLO) uitgebracht. Die betreft scenario’s op het gebied van demografie en economie. Hierin wordt onder andere in beeld gebracht hoe het aantal banen zich kan gaan ontwikkelen in een hoog en een laag scenario. Daarnaast besteedt de WLO aandacht aan het type banen (de sectorverdeling). Dit zegt echter nog onvoldoende over of en in welke mate die groei plaatsvindt in kantoren en wat dat betekent voor het aantal vierkante meters dat op de (middel)lange termijn nodig is. Om een inschatting te maken van deze vraag is specifieke informatie nodig over de ontwikkeling van het kantoorwerk.
Hiervoor hebben we een koppeling gemaakt tussen het bedrijfsvestigingenbestand LISA en het kantorenbestand Bak (vergelijkbaar met Arts et al. 2005), waardoor inzicht ontstaat in de ontwikkeling van het aantal en aandeel kantoorbanen en in de ontwikkeling van het aantal vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per baan (het kantoorquotiënt). Deze empirische informatie kan worden gebruikt voor de onderbouwing van aannames voor de toekomstige ontwikkeling van diezelfde variabelen. Daarnaast wordt in deze studie ook gebruik gemaakt van secundaire bronnen en signalen (weak signals) over toekomstverwachtingen ten aanzien van kantoorwerk en -gebruik.
In deze studie werken we de kantoorbehoefteraming, in navolging van de WLO, uit voor een hoog en een laag scenario en voor twee verschillende horizonnen: 2030 en 2050. Daarnaast kiezen we ervoor om die scenario’s uit te werken voor Nederland, de twaalf provincies en de vier grootste kantorenmarktregio’s (de COROP-regio’s Groot-Amsterdam, Rijnmond en Agglomeratie ’s-Gravenhage en Utrecht).
Kortom, het doel van voorliggende studie is te komen tot kantoorruimtebehoeftescenario’s voor Nederland, per provincie en voor de grootste stedelijke regio’s in 2030 en 2050, afgezet tegen de huidige kantorenvoorraad, rekening houdend met de voornaamste onzekerheden.
Het gaat dus nadrukkelijk om een behoefte- of vraagraming, niet om een raming van het aanbod of de voorraad. Wel zal de toekomstige behoefte worden afgezet tegen de huidige voorraad ter duiding van de orde van grootte. De toekomstige voorraadontwikkeling zullen we niet ramen omdat er te veel onzekerheden bestaan zoals over de fysieke, economische en functionele veroudering van bestaande kantoren (Schuur 2001), de toekomst van fiscale en omgevingsrechtelijke regels die betrekking hebben op sloop en transformatie (Buitelaar et al. 2013) en de ruimtebehoefte van andere segmenten zoals de woningmarkt (Van Duinen et al. 2016).
Downloads
Contactpersonen