Compensation of regional unemployment in housing markets
Lagere huizenprijzen compenseren voor hogere regionale werkloosheid
Bij de toekenning van regionale steun, die nu in veel gevallen geschiedt op basis van werkloosheid of nominaal inkomen, zou hiermee rekening gehouden kunnen worden.
Dit concluderen Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau en Vrije Universiteit) en Jos van Ommeren (Vrije Universiteit) in het vandaag verschenen Discussion Paper 'Compensation of regional unemployment in housing markets'. De auteurs hebben het verband onderzocht tussen regionale huizenprijzen en werkloosheid op basis van gegevens over de arbeids- en de huizenmarkt in meer dan honderd Europese steden, verdeeld over negen landen. Voor Nederland is daarnaast ook gebruik gemaakt van het Woning Behoefte Onderzoek (WBO).
Huizen zijn goedkoper in regio's waar de werkloosheid hoog is, omdat het minder aantrekkelijk is om hier te wonen. Omgekeerd kan de regionale werkloosheid ook hoog blijven als gevolg van lage huizenprijzen. De prikkel om te verhuizen naar regio's met betere arbeidsmarktperspectieven is dan immers kleiner.
Wanneer we controleren voor andere verschillen in regionale aantrekkelijkheid, dan blijkt dat bij een landelijke werkloosheid van 5 procent de huizen ongeveer 30 procent goedkoper zijn in regio's met een werkloosheid van 10 procent. In Nederland is dit effect iets minder sterk dan in andere landen.
Werkloosheid is een indicator voor minder gunstige perspectieven op de arbeidsmarkt, die zich ook deels vertalen in lagere lonen. Bewoners van regio's waar de werkloosheid hoog is, zijn dus niet alleen slechter af door een grotere kans om zelf werkloos te worden, maar ook door een lager loon. Het geschatte effect van de lagere huizenprijzen op het reële inkomen blijkt ongeveer even groot te zijn als deze twee effecten samen. Dit wijst erop dat bewoners van deze regio's gecompenseerd worden voor minder gunstige perspectieven op de arbeidsmarkt, en dus niet altijd slechter af zijn. Bij de toekenning van regionale steun, die nu in veel gevallen geschiedt op basis van verschillen in werkloosheid of nominaal inkomen, zou hiermee rekening gehouden kunnen worden.
Een belangrijke kwalificatie van deze bevindingen is dat we niet weten hoe de compensatie tussen verschillende groepen binnen een regio verdeeld wordt. Er is bijvoorbeeld geen rekening gehouden met verschillen tussen hoger en lager opgeleiden. Voor de laatste categorie, die sterker vertegenwoordigd is in de sociale huursector, kan het compenserende effect kleiner zijn. De huurmarkt is in dit onderzoek buiten beschouwing gebleven.
Waarom zijn regionale werkloosheidsverschillen in Europa zo persistent als er, zoals de wage curve literatuur laat zien, geen compensatie is op de arbeidsmarkt?
Wij betogen dat werkenden in regio's waar de werkloosheid hoog is gecompenseerd worden in woningmarkten. In een model, waarin regionale werkloosheidsverschillen het gevolg zijn van centrale loononderhandelingen, laten we zien dat, door het ruimen van grondmarkten, de prikkel om te verhuizen naar regio's waar de werkloosheid laag is verdwijnt in algemeen evenwicht.
De hypothese van compensatie in woningmarkten testen we op gegevens voor steden in verschillende Europese landen. Wanneer we controleren voor variatie in inkomens en amenities, dan zijn woningen gemiddeld ongeveer 3 procent goedkoper in steden waar de werkloosheid 10 procent hoger is. In een analyse van het Nederlandse Woning Behoefte Onderzoek, waarin gecontroleerd wordt voor heterogeniteit van de woningvoorraad, vinden we een vergelijkbaar verband. Het inkomenseffect van compensatie is consistent met een wage curve elasticiteit van 0.10. Werkenden in regio's, waar de werkloosheid hoog is en het per capita inkomen laag, hoeven dus niet noodzakelijkerwijs slechter af te zijn, en programma's voor regionale steun zouden hier rekening mee moeten houden.
Downloads
