Diverse effecten stationsprojecten op huizenprijzen
Huizenprijzen niet altijd hoger na investeringen in stationsgebieden
Er zijn meerdere verklaringen voor de gevonden effecten op de huizenprijzen. In Arnhem leidden de stationsverbeteringen er niet direct toe dat mensen er willen wonen. Dit kan komen doordat de ontwikkelingen in en rondom het station gepaard gingen met overlast, wat die buurt (tijdelijk) minder aantrekkelijk maakt. Aangezien de overlast door werkzaamheden in de toekomst vermindert, is het aannemelijk dat de effecten hier in de toekomst positiever zullen uitvallen.
De positieve effecten aan de noordkanten van de stations in Breda en Tilburg lijken te maken te hebben met het weghalen van voormalige werkplaatsen van de NS. Hierdoor is het aantrekkelijker geworden om daar te wonen. De reistijden zijn afgenomen en er is een mix van voorzieningen, kantoorpanden en woningen gekomen.
In het onderzoek is bepaald wat de ontwikkelingen van de huizenprijzen waren geweest indien de stationslocaties niet waren opgeknapt. Dit zogeheten nulalternatief is vergeleken met de daadwerkelijke ontwikkelingen van de huizenprijzen. Een herhaling van het onderzoek zal kunnen uitwijzen of de negatieve effecten op de huizenprijzen, zoals in Arnhem en Breda, wegvallen nadat alle werkzaamheden zijn afgerond.
De resultaten van het onderzoek staan beschreven in een wetenschappelijk georiënteerd Engelstalig CPB Discussion paper (Van Ruijven et al, 2019). Dit onderzoek is hieronder te downloaden via Gerelateerde publicaties. De Nederlandstalige notitie die hiernaast is te downloaden, geeft een samenvatting van de belangrijkste resultaten.
Downloads
De variatie en onzekerheid in de uitkomsten betekenen dat bij stationsprojecten niet zomaar kan worden uitgegaan van een eenduidige toename van de huizenprijzen. Toch bieden de cases met positieve uitkomsten op de huizenprijzen een aanleiding om na te denken over een alternatieve bekostiging van integrale projecten van ruimtelijke ontwikkeling en infrastructuur. De hogere huizenprijzen zijn private baten voor huiseigenaren waarvoor niet direct een prijs wordt betaald. Dergelijke projecten worden immers grotendeels bekostigd door het Rijk en de gemeenten.
De huidige bekostiging sluit daarom niet aan bij het profijtbeginsel: het idee dat de kosten van voorzieningen worden gedragen door diegenen die de voordelen ondervinden. In een vervolgstudie zal het CPB onderzoeken of het wenselijk is om investeringen in ruimtelijke gebiedsontwikkeling deels te bekostigen via een afroming van de private baten.
In ons onderzoek is bepaald wat de ontwikkelingen in huizenprijzen waren geweest indien de stationslocaties niet waren opgeknapt. Dit zogeheten nulalternatief bepalen we aan de hand van de synthetische controle methode, waarin we veranderingen in huizenprijzen in de steden mét stationsontwikkelingen vergelijken met steden zonder stationsontwikkelingen. Vervolgens zijn de effecten op huizenprijzen bepaald door het nulalternatief te vergelijken met de daadwerkelijke ontwikkelingen in huizenprijzen.
Downloads
We vinden aanzienlijke verschillen in effecten tussen steden. In Tilburg vinden we sterk positieve effecten op huizenprijzen na twee jaar aan integrale ontwikkelingen. In Arnhem vinden we een tijdelijk sterk negatief effect op huizenprijzen wat de laatste jaren weer kleiner wordt. In Breda vinden we per saldo geen significante effecten op huizenprijzen.
Auteurs
Auteurs
