Huizenprijsschokken en spaargedrag van huishoudens: resultaten op basis van Nederlandse administratieve data
We vinden een negatieve relatie tussen veranderingen in huizenprijzen en besparingen. Oftewel, huishoudens gaan meer sparen wanneer de huizenprijzen dalen. Dit effect is het sterkst voor jonge huishoudens die onder water staan. Verder vinden we een sterkere reactie wanneer huizenprijzen stijgen ten opzichte van de situatie waarin prijzen dalen. Huishoudens die onder water staan en waarvan het hoofd van het huishouden rond de dertig jaar is, sparen gemiddeld 3 euro minder wanneer de huizenprijs met 100 euro stijgt. Voor een prijsdaling van 100 euro gaat hetzelfde huishouden gemiddeld 1 euro extra sparen.
Op een geaggregeerd, macro-economisch niveau lijkt er een duidelijke samenhang tussen huizenprijzen en consumptie van huishoudens te bestaan. Sinds het begin van de crisis in 2008 daalden de huizenprijzen gemiddeld met 20% terwijl de consumptie afnam met ruim 4%. Er zijn echter meerdere factoren die zowel huizenprijzen als consumptie beïnvloeden, zoals een daling van het inkomen en onzekerheid over economische ontwikkelingen. Door meer gedetailleerde micro-economische data te gebruiken, met informatie over de waarde van het eigen huis, vermogenscomponenten, inkomens en andere achtergrondkenmerken van het huishouden, kunnen we andere verklaringen voor de geobserveerde samenhang tussen huizenprijzen en de reële economie uitsluiten. We gebruiken regionale variatie in huizenprijsschokken om het effect van deze prijsschokken op besparingen van individuele huishoudens te schatten. Hierbij controleren we voor regionale economische ontwikkelingen en individuele kenmerken van huishoudens.
De literatuur onderscheidt twee belangrijke kanalen die een effect van huizenprijsschokken op besparingen of consumptie van huishoudens kunnen verklaren. Volgens de life cycle hypothesis spreiden huishoudens hun consumptie over de levensloop. De eigen woning is een onderdeel van het huishoudvermogen. Als de waarde van het vermogen verandert door onverwachte en permanente huizenprijsschokken, zullen huishoudens hun consumptie aanpassen. In dat geval zouden de effecten het grootst zijn voor oudere huishoudens, omdat zij minder tijd hebben om hun consumptiepatroon aan te passen. De collateral hypothesis voorspelt juist een sterker effect voor jonge huishoudens die de meeste kredietbeperkingen ervaren. De eigen woning wordt volgens deze hypothese als onderpand gebruikt voor het verkrijgen van leningen en een huizenprijsschok beïnvloedt de kredietwaardigheid van huishoudens.
Onze resultaten komen het meest overeen met de collateral hypothesis. We vinden kleinere effecten dan eerdere studies op basis van Amerikaanse data. Dit roept de vraag op hoe belangrijk huizenprijsschokken zijn als verklaring voor de daling van de consumptie op macroniveau in Nederland. Om tot een definitief antwoord op deze vraag te komen is verder onderzoek nodig.
