The impact of housing market institutions on labour mobility; a European cross-country comparison
Overdrachtsbelasting beperkt de arbeidsmobiliteit
Bij het huidige aantal van circa 800.000 baanwisselingen per jaar in Nederland betekent dit dat een verlaging van de overdrachtsbelasting van bijvoorbeeld 6% naar 5% van de waarde van de woning resulteert in ongeveer 12.000 extra baanwisselingen. Transactiekosten vormen een belemmering om te verhuizen en hebben daardoor een negatieve invloed op de bereidheid van werknemers om van baan te veranderen. Als banen minder vaak vrijkomen is het voor werklozen moeilijker om een passende baan te vinden. Dat verhoogt de werkloosheid.
Dit concluderen de onderzoekers Michiel van Leuvensteijn van het Centraal Planbureau (CPB) en Thomas de Graaff van de Vrije Universiteit Amsterdam in het vandaag gepubliceerde rapport 'The impact of housing market institutions on labour mobility: A European cross-country comparison . De onderzoekers hebben hiervoor gebruik gemaakt van data uit een uitgebreid Eurostat-microbestand over het woon- en werkgedrag van zo'n 60 duizend respondenten uit verschillende EU-landen voor de periode 1994-2001. De conclusies zijn afgeleid uit een vergelijking van transactiekosten en arbeidsmobiliteit voor 15 Europese landen.
Met het kopen van een woning zijn hoge transactiekosten gemoeid. Gemiddeld bedragen deze kosten ongeveer 9% van de waarde van de woning. De overdrachtsbelasting vormt met 6 %-punt het grootste deel hiervan. Onder transactiekosten vallen verder notariskosten en makelaarskosten die worden gemaakt bij koop- en verkoop van de woning. Bij het kopen van een nieuwe woning komen overigens naast de transactiekosten nog meer kosten kijken, zoals die voor inrichting en verhuizing.
Hoge transactiekosten leiden ertoe dat eigenwoningbezitters minder snel een baan zullen accepteren als zij hiervoor moeten verhuizen. Het aantal baanwisselingen neemt daardoor af. Daar staat tegenover dat hoge transactiekosten ook het aandeel van eigenwoningbezitters in het totale woningbestand verminderen. Dit verhóógt juist weer het aantal baanwisselingen, omdat eigenwoningbezitters in het algemeen minder geneigd zijn om van baan te veranderen dan huurders. Uit het onderzoek blijkt dat het eerste effect dominant is. Per saldo leiden hoge transactiekosten dus tot minder baanwisselingen.
Betekent dit nu ook dat eigenwoningbezit op zich het aantal baanwisselingen vermindert en de werkloosheid vergroot? Het antwoord hangt af van het perspectief: vanuit het individu bekeken niet, maar vergeleken tussen landen wel. Binnen een land heeft een eigenwoningbezitter een geringere kans om werkloos te worden dan een huurder. Reden is dat eigenwoningbezitters meer te verliezen hebben als ze werkloos worden - namelijk ook hun huis, als ze hun financiële verplichtingen niet meer zouden kunnen nakomen. Daardoor zijn zij bereid meer te investeren in de relatie met hun werkgever. Uit een vergelijking tussen de landen in de Eurostat-bestanden volgt echter dat landen met meer eigenwoningbezit tegelijkertijd ook meer werkloosheid hebben. Het zijn namelijk vooral de huurders (die snel kunnen verhuizen en dus ook snel van baan kunnen veranderen) die zorgen voor arbeidsmobiliteit, en in deze landen is de groep huurders relatief klein. Het aantal ontstane vacatures is hierdoor ook geringer, waardoor het moeilijker is voor werklozen om een baan te vinden. Op macroniveau is er dus een positieve relatie tussen eigenwoningbezit en werkloosheid. Dit verband wordt nog versterkt door hoge transactiekosten bij koopwoningen. Deze zorgen immers voor een extra beperking van de arbeidsmobiliteit van eigenwoningbezitters.
In dit paper bestuderen we de effecten van huizenmarktinstituties op de arbeidsmarkt. Hiervoor bekijken we de baanduren van werknemers en hun kans op een andere baan, werkloosheid of het verlaten van de arbeidsmarkt aan de hand van een steekproef van huishoudens in 14 Europese landen tussen 1994 en 2001.
We combineren deze gegevens met land-specifieke huizenmarktinstituties, zoals overdrachtsbelastingen, en de diversiteit in taal en religie. Overeenkomstig eerdere studies vinden we in onze schattingen dat eigenwoningbezit de mobiliteit op de arbeidsmarkt verlaagt, zowel voor het vinden van een nieuwe baan, als voor het belanden in de werkloosheid dan wel het verlaten van de de arbeidsmarkt.
Uit een vergelijking tussen de landen in de Eurostat-bestanden volgt echter dat landen met meer eigenwoningbezit tegelijkertijd ook meer werkloosheid hebben. Dit paper verenigt deze schijnbaar tegenstrijdige empirische resultaten van zowel macroeconomisch als microeconomisch onderzoek met elkaar.
