Investeringsprikkels voor woningcorporaties.
Weinig prikkels voor woningcorporaties om te bouwen
Integendeel, door de waardestijging van het woningbestand is het vermogen van de corporaties juist sterk toegenomen. Wel is de afnemende uitgave van grond door gemeenten voor sociale woningbouw van belang geweest voor de bouwproductie van corporaties.
Dit concludeert het Centraal Planbureau (CPB) in de studie 'Investeringsprikkels voor woningcorporaties', waarin is onderzocht hoe de prikkels en beperkingen voor de bouw van nieuwe woningen door woningcorporaties sinds het midden van de jaren negentig zijn veranderd. De achtergrond van dit onderzoek is dat de woningcorporaties een belangrijke rol toebedacht hebben gekregen om het woningtekort terug te dringen en de doorstroming op gang te brengen. De corporaties moeten van de Minister van VROM tot het jaar 2010 in totaal 111000 (huur- en koop)woningen bouwen, wat ongeveer 25% is van de totale nationale bouwopgave.
Corporaties bouwden minder huurwoningen
De nieuwbouwproductie door corporaties is afgenomen van ongeveer 24000 huurwoningen in 1997 tot 14000 in 2003, om daarna weer aan te trekken tot bijna 19000 in 2004. Gezien de gedaalde bouwproductie in de afgelopen jaren is het echter niet vanzelfsprekend dat de corporaties in de komende jaren meer gaan bouwen.
Veranderende doelen, verminderde prikkel om te bouwen
Uit de analyse volgt dat de externe prikkels voor investeringen door woningcorporaties in nieuwe huurwoningen zwak waren. De objectsubsidies zijn in 1997 afgeschaft, waardoor de belangrijkste directe prikkel voor de bouw van nieuwe woningen is weggevallen. Daarbij komt dat politiek Den Haag de corporaties veranderende doelen heeft meegegeven, onder meer door de verandering van de woningbehoefte. Eind jaren '90 was de opdracht voor corporaties om meer sociale-huurwoningen te verkopen, terwijl nu de opdracht wordt om meer te bouwen. Wellicht zorgen schuivende doelen van de politiek ook voor een verminderde prikkel voor woningbouw door de corporaties, omdat zij onzeker zijn wat de doelen in de komende decennia zullen zijn. Corporaties kunnen hun woningvoorraad namelijk niet snel aan nieuwe doelstellingen aanpassen.
Voldoende financieringsmogelijkheden
Corporaties financieren nieuwe woningen uit de verkoop van woningen uit de bestaande woningvoorraad. De opbrengst hiervan is door de waardestijging van de woningen in de afgelopen jaren toegenomen. De winst die corporaties in de huidige situatie uit de verkoop van één huurwoning uit de bestaande voorraad kunnen halen, is grofweg genoeg om het onrendabele deel van twee nieuwe huurwoningen te compenseren. De corporatiesector heeft dus voldoende financieringsmiddelen om te bouwen.
Minder grond voor sociale woningbouw
De bouwactiviteiten zijn mogelijk afgenomen doordat gemeenten minder grond beschikbaar stellen voor sociale woningbouw. In de huidige praktijk geven de gemeenten de grond voor de sociale woningbouw meestal uit tegen lagere prijzen dan de grond voor koopwoningen. Dat maakt de gronduitgifte voor sociale woningbouw minder aantrekkelijk voor de gemeente. Corporaties hebben het afnemende beschikbaar stellen van grond door de gemeenten echter niet gecompenseerd door zelf een groter deel van de grondkosten voor nieuwe woningen voor hun rekening te nemen. Door grond tegen hogere prijzen uit te geven zullen de gemeenten meer grond beschikbaar kunnen maken voor de sociale woningbouw. Het bevorderen van concurrentie tussen corporaties kan hieraan bijdragen. Een voorwaarde hiervoor is dat zij landelijk kunnen gaan opereren. Dit sluit aan bij het voornemen van de minister van VROM om de huidige mogelijkheid van regionale toelating te verruimen tot landelijke toelating, zoals verwoord in de Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties d.d. 12 december 2005.
Nader onderzoek nodig
Corporaties zijn ook actiever geworden in het commerciële segment van de woningmarkt, dat wil zeggen in de bouw van koop- en commerciële huurwoningen. Met de voorgenomen verruiming van de doelstellingen voor corporaties lijkt deze taak in de toekomst belangrijker te worden. Van corporaties wordt verwacht dat zij in de periode 2005 tot 2010 ongeveer 80000 huurwoningen en 31000 koopwoningen bouwen. Deze studie gaat niet direct in op de vraag of de verruiming van de doelstelling van corporaties tot bouwen een efficiënte bijdrage levert aan de oplossing van de problemen op de woningmarkt. De verruiming van de doelstelling heeft eigenlijk ook nadelen, zoals de mogelijke verstoring van concurrentie en het risico van het weglekken van publieke middelen uit de sociale sector. Om de vraag over de efficiënte taakverdeling in de woningmarkt te beantwoorden is een brede analyse nodig die de problemen in de huursector en in de koopsector in samenhang beschouwt.
Lees ook het bijbehorende persbericht.
Uit de analyse volgt dat de prikkels voor investeringen door woningcorporaties in nieuwe huurwoningen de laatste jaren zwak waren. In 1995 zijn de corporaties verzelfstandigd. Nu zijn ze maatschappelijke ondernemingen met taken op het gebied van volkshuisvesting, waarbij ze zelf kunnen bepalen hoe ze hun taken realiseren. Met het wegvallen van de laatste bouwsubsidieregeling in 1997 zijn de externe financiële prikkels tot bouw afgenomen. Daarnaast is er minder gelegenheid om grond voor nieuwbouw goedkoop te verkrijgen. Het verminderde aanbod door gemeenten van grond voor sociale huurwoningen is door de corporaties niet gecompenseerd door hun vermogen meer aan te spreken voor de verwerving van duurdere percelen. In deze studie bespreken wij ook beleidsopties om economische prikkels voor de corporaties voor de bouw te versterken en mogelijke belemmeringen te verlichten, waarbij wij de huidige beleidskaders als uitgangspunt nemen.
Downloads
