Huurdilemma: betaalbaarheid versus beschikbaarheid

Het sentiment dat huren duur is, is wijdverspreid in de samenleving en is ook goed te begrijpen. Het is de reden dat  de politiek de  huren in de vrije sector wil beperken. Uiteindelijk leidde dit tot de vorige week aangenomen Wet betaalbare huur, die de huurprijzen van veel woningen in het vrije segment maximeert. Wie  in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, betaalt nog een stuk minder, maar moet wel eerst ellenlang  op de wachtlijst staan. Om financiële speelruimte te creëren voor corporaties om meer te bouwen, is daarom de verhuurdersheffing afgeschaft.

Voldoende aanbod

Er is veel gebeurd in de Nederlandse huursector, maar er blijven genoeg uitdagingen. Voor het CPB een aanleiding om een symposium over de huursector te houden, waarin academici, onderzoekers en beleidsmakers met elkaar van gedachten wisselden. We begonnen met een sessie over de private huursector. Hier ging het meteen over de regulering van de zogeheten middenhuur, waardoor veel nu nog duurdere huurwoningen straks nog ongeveer €1100 per maand mogen kosten. Fijn voor wie minder huur betaalt, maar leidt dit maximeren van huurprijzen er niet toe dat eigenaren van huurwoningen deze van de hand doen? De meeste deelnemers waren het er wel over eens dat dat zou gebeuren, al zal nog moeten blijken in welke mate. Een antwoord op  de vraag wie van dat “uitponden” profiteert, bleek een stuk lastiger.

Om te beginnen is er een groep huishoudens die er duidelijk op vooruitgaat als huurwoningen verkocht worden. Zoals eerder CPB-onderzoek (De impact van leennormen op huurders, huizenbezitters en investeerders | CPB.nl) liet zien, is er in de vrije sector een aantal huurders dat graag zou willen kopen, maar er nu door strengere leennormen niet tussen komt. Voor hen is een groter aanbod van koopwoningen een uitkomst.

Het is wel de vraag welke huurders deze woningen dan kopen. De ervaring met de opkoopbescherming in Rotterdam liet zien dat in huurwoningen in de vrije sector relatief arme en jonge huishoudens wonen. Toen deze woningen werden verkocht, kwamen daar rijkere starters voor in de plaats. Uitponden kwam hier dus ten goede aan rijke starters ten koste van armere huurders.

Daarnaast wezen sommige deelnemers ook op het belang van  een voldoende grote huurmarkt voor een goed functionerende woningmarkt. Naast een groep ontevreden huurders, zijn er ook huishoudens die liever huren dan kopen. Ik hoor zelf bij deze groep: ik woonde in het buitenland, en toen ik terug naar Nederland kwam had ik een woning nodig. Die kon ik, zelfs in Amsterdam, relatief snel vinden door te huren. De flexibiliteit van de huurmarkt was voor mij dus een uitkomst.

Middensegment

Als private investeerders minder huurwoningen in het middensegment aanbieden, zou dat gat opgevuld kunnen worden door woningbouwcorporaties. Op dit moment mogen die volgens Europese wetgeving dit soort woningen niet aanbieden, maar Nederland probeert samen met een aantal andere lidstaten deze juridische barrière weg te nemen.

Maar ook dan blijven er genoeg obstakels. Om te beginnen lijken corporaties moeite te hebben om genoeg sociale huurwoningen te bouwen: hoewel volgens de officiële plannen van de corporaties er veel woningen in de pijplijn zitten, heerste er onder de deelnemers van het symposium scepsis of deze doelen wel gehaald worden. Het is dan de vraag of ze in staat zijn daarnaast ook nog eens middenhuurwoningen te bouwen.

Het probleem is dat juist de corporaties die het meest moeten bouwen, vaak de minste financiële middelen hebben. Volgens de aanwezige experts is een mogelijke oplossing om middelen van rijkere naar armere corporaties over te hevelen. Deze solidariteit zou enorm kunnen helpen, maar ligt gevoelig. Leg namelijk maar eens uit aan een huurder van een corporatie die elk jaar de huur maximaal verhoogd heeft, dat het spaarpotje wordt overgeheveld naar een corporatie die de huren laag gehouden heeft.

Ook als corporaties de rol van private verhuurders in de middenhuur overnemen, is dat niet voor iedereen positief. Corporaties verhuren hun woningen namelijk meestal via een wachtlijst. CPB-onderzoek (CPB Discussion Paper 454 'Quantifying Misallocation of Public Housing' | CPB.nl) heeft laten zien dat dit verdelingsmechanisme nadelig is voor jonge huishoudens: zij staan als het ware achteraan in de rij, en zijn hierdoor aangewezen op de minder aantrekkelijke segmenten van de corporatiesector. Juist deze groep, die het nu al moeilijk heeft op de woningmarkt, schiet er dan niet veel mee op als corporaties de middenhuur van de markt overnemen.

De toekomst

De uitdaging voor de toekomst zit er dus in om voldoende aanbod van huurwoningen te garanderen, zonder dat ze te duur worden. 

Blijf ik zelf huren? Nu ik weer helemaal in Amsterdam gesetteld ben, denk ik er weleens over na een woning te kopen. Maar als ik dan met twintig anderen bij een bezichtiging sta, denk ik toch: huren is zo gek nog niet.