Woningprijzen en een plek onder de zon

Woningprijzen zijn belangrijk voor huishoudens. Voor huiseigenaren heeft de prijs een direct effect op de eigen vermogenspositie en daarmee op huishoudconsumptie én op investeringen in de eigen woning. De woningprijs inschatten, is een noodzakelijk onderdeel van de economische analyses van het Centraal Planbureau. Voor de ramingen van de woningprijs gebruikt het CPB sinds kort het zogeheten woningprijsmodel. Het model betreft een  tijdreeksanalyse en voor Nederland zijn eerdere versies ontwikkeld door huizenmarktexperts van de TU Delft. 

Verklaren en ramen

Een belangrijk kenmerk van het nieuwe CPB-model is dat het puur gericht is op het verklaren en ramen van de woningprijs. Niets minder maar ook niets meer. Belangrijke onderliggende variabelen die de ontwikkeling van de woningprijs verklaren, zijn het huishoudinkomen, de fiscale voor- en nadelen van het eigenwoningbezit en de hypotheekrente. 
Het model is geschikt voor beschrijvende en verklarende analyses, wat in de wetenschap ook wel positieve analyses worden genoemd. Dat wil zeggen dat er uitspraken gedaan worden over de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs bij veranderingen in de onderliggende variabelen. In een dergelijke analyse is geen sprake van een goed of fout van een bepaalde ontwikkeling. Het is zoals het is.

Gevolgen in kaart

Naast het verklaren en ramen van economische ontwikkelingen, zoals de woningprijs, probeert het CPB de gevolgen van de economische ontwikkelingen en beleid in kaart te brengen. Het gaat dan om veel meer dan de ontwikkeling van de woningprijs alleen. En dan komen de gesprekken op de familiefeestjes en buurtbarbecues pas goed los. Hoe kan de zoon van de achterburen met een prima beroepsopleiding toch een woning betalen? Een oudtante woont alleen in een eengezinswoning, maar betaalbare appartementen in de buurt zijn niet te vinden. Dergelijke vragen gaan over mensen en hun specifieke situatie. Dan is meer nodig dan alleen een verklarende analyse op macroniveau.
Ieder economisch model heeft zijn eigen doel. In het verleden gebruikte het CPB voor de woningmarkt regelmatig een model waarin op een lange termijn een evenwicht wordt bereikt tussen de koopmarkt en de sociale en private huurmarkt. Een dergelijk model is geschikt voor de (gemiddelde) langetermijneffecten van bijvoorbeeld de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit op deze markten. Maar het model is niet noodzakelijkerwijs geschikt voor andere vraagstellingen. En het is niet altijd direct scherp wat de grenzen aan de toepasbaarheid van een model zijn. Reacties uit de buitenwereld op ons werk kunnen ons helpen om die grenzen te verkennen (zie bijvoorbeeld de column van Diederick Dicou).

Verschillende modellen

Op de woningmarkt spelen veel belangen en dat maakt het zinvol dat we verschillende analyses doen met verschillende soorten modellen en verschillende soorten gegevens. Ons is gebleken dat een overkoepelend model voor de woningmarkt onhaalbaar is. Voor de keuze van locatie en soort woning (en bijbehorende prijs) kan gebruikgemaakt worden van gegevens over huiseigenaren, voor de allocatie van huurders in de sociale woningbouw kan gebruikgemaakt worden van gegevens over huurders, terwijl samenhang tussen wonen en werken het beste op buurtniveau kan worden bekeken. Ieder vraagstelling kent dan zijn eigen analyse.
Met veel plezier gaan we als CPB, naast het verklaren en ramen van de macro-economische ontwikkelingen, ook aan de slag met analyses op individueel niveau. Want uiteindelijk willen we allemaal een plek onder de zon en gunnen we dat anderen ook. Daarmee komen we toe aan de vragen op de familiefeestjes en buurtbarbecues en dat zijn eigenlijk ook meteen de grote maatschappelijke vraagstukken voor de woningmarkt. De analyses op individueel niveau vergen uiteraard tijd, maar jullie gaan van ons horen.

Rob Euwals