Winkelleegstand na de crisis
Door structurele veranderingen in de markt voor detailhandel ontstaan winnaars en verliezers onder winkelgebieden. Winnaars zullen profiteren van de economische opleving. Verliezers worden geconfronteerd met langdurige leegstand.
Winkelleegstand concentreert zich aan de randen van winkelgebieden. Dit komt doordat veel Nederlandse winkelgebieden één duidelijk centrum hebben waar de winkels het meest rendabel zijn en de huren dus het hoogst. Huren dalen met 10 tot 15% met iedere honderd meter afstand tot dit centrum. Dichter bij de rand kan het voorkomen dat geen winkel zich meer staande kan houden, zelfs bij een huur van nul.
Winkels clusteren graag samen om van elkaars bezoekers te profiteren. Leegstaande winkels hebben echter een negatieve invloed op de buren. Aanwezigheid van deze externe effecten maakt overheidsingrijpen legitiem. Het ruimtelijkeordeningsbeleid is een voor de hand liggend beleidsinstrument om transformatie van leegstaand vastgoed naar een andere, meer rendabele functie te faciliteren. Daarnaast kan het nuttig zijn om het gecoördineerde beheer van winkelgebieden te stimuleren: hiervoor heeft het Rijk wettelijke mogelijkheden geschapen. Dit helpt winkeliers en pandeigenaren om de voordelen van de clustering beter te benutten en gezamenlijk te investeren in publieke voorzieningen. Ten slotte kan bestaande wet- en regelgeving op de vastgoedmarkt, zoals de uit de jaren zeventig stammende regels voor de herziening van lopende winkelhuren, aanleiding zijn voor hernieuwd overheidsingrijpen.
In sommige regio’s kan de markt de huidige winkelleegstand oplossen, doordat de consumentenbestedingen in de detailhandel toenemen of door vastgoed aan de rand een andere bestemming te geven, bijvoorbeeld wonen. Dit geldt met name voor aantrekkelijke steden waar de bevolking groeit en waar grond- en woningprijzen hoog zijn. Of transformatie naar een andere bestemming rendabel is, hangt af van de huuropbrengst van deze alternatieve bestemming. In aantrekkelijke woongebieden is het daarom eerder rendabel om winkelvastgoed te herbestemmen dan in krimpgebieden.
Winkelleegstand in perifere krimpregio’s is een uitdaging voor het beleid. Het sluiten van een aantal winkelgebieden is een mogelijke beleidsoptie. Sluiting leidt naar verwachting tot hogere bezoekersaantallen en minder leegstand in de overgebleven concurrerende winkelgebieden, maar ook tot extra kosten en ongemak voor de direct omwonenden van het gesloten winkelgebied. Een kosten-batenanalyse kan helpen om deze effecten consistent in beeld te brengen.
