Enerzijds anderzijds

Niet voor niks worden ontwikkelingen op de woningmarkt door economen en beleidsmakers met argusogen gevolgd, zeker nu hypotheekrentes stijgen en woningprijzen dalen. Ook internationaal heeft de Nederlandse woningmarkt de aandacht: waar het IMF ons land na de vorige crisis waarschuwde voor de gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt, stelt het nu dat de hoogte van de Nederlandse hypotheekschuld een (macro)economisch risico vormt. Wanneer woningen in hoge mate met een hypotheek worden gefinancierd, maakt dat ze bij prijsdalingen in potentie gevoeliger voor onderwaterproblematiek. Staat het er allemaal zo slecht voor? Een reflectie op basis van een recente analyse.

Beter weerbaar

Er is na de grote financiële crisis niet alleen veel geleerd, er is ook veel veranderd. Regelgeving voor hypotheekverstekkers is aangescherpt en mede daardoor kunnen woningbezitters nu beter tegen een stootje. Een groot probleem destijds was dat huizen ‘onder water’ stonden, dat wil zeggen dat de waarde van de schuld hoger was dan de waarde van de woning. In 2013 betrof dit ongeveer een derde van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek. Dat is een financieel risico en beperkt de bewegingsvrijheid van woningbezitters. 

Bovendien had een daling in woningwaardes een negatieve uitwerking op de consumptie, wat tot een verdieping van de recessie leidde. Hoewel de totale Nederlandse hypotheekschuld de afgelopen tien jaar is toegenomen, is gemiddeld genomen de verhouding tussen schuld en woningwaarde sterk gedaald. Daardoor is het risico op onderwaterstand verminderd. Dat is zelfs het geval als woningprijzen nog verder dalen. Ook de lage rente van de afgelopen jaren is van invloed geweest. Veel woningbezitters hebben die lage rente bovendien lang vastgezet. Mede door de lage rente zijn totale hypotheeklasten gemiddeld sterk gedaald, zowel in absolute zin als in percentage van het besteedbaar inkomen van huishoudens. Daarmee houden huishoudens meer geld over om klappen op te vangen en om een financiële buffer op te bouwen. 

Meer buffers

Over buffers gesproken, ook die zijn gemiddeld genomen toegenomen. Niet alleen die van huishoudens, maar ook die van Nederlandse banken. Een belangrijke les uit de financiële crisis was dat die destijds veel te laag waren. Sinds de financiële crisis hebben toezichthouders de minimum-kapitaaleisen voor banken flink verhoogd. Daardoor zijn ze beter in staat om verliezen op te vangen en komen banken minder snel in financiële nood. De kans op wanbetaling van de hypotheek is met de verbetering in de financiële positie van huishoudens bovendien afgenomen. Ook beperkt de stijging in woningprijzen van de afgelopen jaren het risico voor een bank en hebben banken een sterke positie als schuldeiser.

Daar komt bij dat risico’s vanuit de woningmarkt meer zijn gespreid binnen het financiële stelsel. Een van de redenen waarom het tijdens de crisis zo misging, was de concentratie van risico’s op bankbalansen en verwevenheid tussen banken. Niet voor niks kwamen banken met grote (buitenlandse) hypotheekportefeuilles tijdens de crisis in de problemen. Waar banken destijds nog het gros van de nieuwe hypotheken verstrekten, is het aandeel na de crisis gedaald. De groei van de Nederlandse hypotheekschuld wordt sinds 2014 gedomineerd door institutionele beleggers, zoals verzekeraars en pensioenfondsen. Gunstig is bovendien dat het langlopende karakter van een hypotheek, 30 jaar, beter aansluit bij de tevens langlopende verplichtingen van deze instellingen.
Is alles dan rooskleurig? Merk op dat ik hierboven spreek over gemiddeldes en over groepen die al een woning bezitten. De financiële positie is niet bij iedereen even sterk verbeterd. Jongere woningbezitters en huishoudens die hun eerste huis hebben gekocht, hebben nog relatief hoge woonlasten, hoge schuldratio’s (zeker internationaal bezien) en lage buffers. Dat is op zich niet gek. Zij hebben immers minder tijd gehad om de hypotheek af te lossen en een hoger inkomen of buffer op te bouwen. Desondanks staan deze groepen er beter voor dan pakweg tien jaar geleden. 

Lessen

Een van de eerste (en overigens clichématige) lessen uit mijn studie was dat economen tweehandig zijn: “on the one hand, on the other hand…”. Hoewel het mij nooit goed is gelukt om met links te schrijven, heb ik de figuurlijke tweehandigheid van economen omarmd. Ik zie in mijn werk voor het CPB hoe belangrijk het is om economische ontwikkelingen te nuanceren c.q. (woningmarkt)ontwikkelingen in historisch perspectief te bezien. Het klopt enerzijds dat Nederland met 90% van het bbp een hoge hypotheekschuld heeft. Dat kan voor huishoudens suboptimaal zijn, bijvoorbeeld als die schuldlast sterk op het besteedbaar inkomen drukt of als huishoudens gevoelig zijn voor schommelingen in de (hypotheek)rente. Anderzijds vormen recente ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt nog geen substantieel financieel stabiliteitsrisico en zijn we  ver verwijderd van een scenario zoals de grote financiële crisis. 

Sander Lammers