Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes

Kenmerkend voor de Nederlandse markt voor koopwoningen is dat er sprake is van een trendmatig stijgende koopprijs met incidenteel grote uitslagen; er is geen sprake van cycliciteit. De Nederlandse huizenmarkt heeft in de afgelopen vijftig jaar te maken gehad met één 23-jarige periode met opgaande prijzen en twee kortere perioden met neergaande prijzen. Met name de aaneengesloten periode met opgaande prijzen duurde in Nederland langer dan in de ons omringende landen. Over de gehele periode bezien is de stijging van huizenprijzen veel groter geweest dan van andere goederen en diensten in de economie. Beleid kan zich in het algemeen het best richten op het verbeteren van de structurele werking van de woningmarkt, zoals het afbouwen van beleid dat koop bevoordeelt ten opzichte van vrije huur. Door de complexiteit van de huizenmarkt en de veelheid aan bestaand beleid kunnen echter onbedoelde bijeffecten optreden, bijvoorbeeld op betaalbaarheid en toegankelijkheid.

Beleid kan zich in het algemeen het best richten op het verbeteren van de structurele werking van de woningmarkt, zoals het afbouwen van beleid dat koop bevoordeelt ten opzichte van vrije huur. Door de complexiteit van de huizenmarkt en de veelheid aan bestaand beleid kunnen echter onbedoelde bijeffecten optreden, bijvoorbeeld op betaalbaarheid en toegankelijkheid.

Een voorbeeld hiervan is een eventuele verdere aanscherping van de leennormen: dit zal leiden tot een minder sterke doorwerking van huizenprijsbewegingen op de financiële sector en macro-economie, maar tegelijkertijd ook tot een minder toegankelijke woningmarkt. Hierdoor is het meestal niet eenvoudig om aan te geven of een bepaalde maatregel wenselijk is: dat zal afhangen van hoe men de verschillende effecten weegt.

Een andere mogelijkheid is om beleidsmaatregelen te nemen die de prijselasticiteit van het Nederlandse aanbod vergroten. Vergeleken met het buitenland is de reactie van het aanbod op prijsstijgingen op de Nederlandse markt gering. Factoren die daaraan lijken bij te dragen zijn het restrictieve grondbeleid en de lange procedures. Of het wenselijk is om de prijselasticiteit langs deze weg te verhogen is een politieke afweging tussen verschillende beleidsdoelen die deels verder reiken dan alleen de woningmarkt.