Het huurbeleid van woningcorporaties

Deze CPB Policy Brief duidt het gedrag van woningcorporaties ten aanzien van het huurniveau en de huurontwikkeling. Dit gebeurt aan de hand van gegevens van individuele woningcorporaties tussen 2009 en 2015. We brengen de verschillen tussen woningcorporaties in kaart en bekijken in hoeverre ze verklaard kunnen worden door kenmerken van de woningcorporaties of de regio waarin zij actief zijn. In het bijzonder gaan we in op de relatie tussen de huur en de gemiddelde kwaliteit van de woning en presenteren we een aantal beleidsopties om de huur beter te laten aansluiten bij de kwaliteit van de woning.

Woningcorporaties verhuren bijna 75% van het totale aantal huurwoningen. Betaalbare huisvesting voor lagere inkomens staat vaak voorop en hierin verschillen zij van commerciële aanbieders die een winstoogmerk hebben. Woningcorporaties met een hogere kwaliteit woningen vragen weliswaar hogere huren, maar het verband daartussen is veel minder sterk dan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan en gebruikelijk is in de commerciële verhuur. Dit geldt ook wanneer alleen gekeken wordt naar het verband tussen de huur en de fysieke kenmerken van de woningvoorraad, exclusief de WOZ-component uit het WWS. Woningcorporaties met luxere woningen geven daarmee relatief meer korting ten opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe woningen. Woningcorporaties hadden er ook voor kunnen kiezen om woningen met minder WWS-punten die vooral door lagere inkomens worden gehuurd, juist goedkoper aan te bieden. Het huidige huurbeleid leidt tot een grotere vraag naar luxere woningen die relatief goedkoop zijn, tot langere wachtlijsten bij woningcorporaties en daardoor tot minder doorstroming. Ook vanuit het principe ‘gelijke monniken gelijke kappen’ is het niet evident dat vergelijkbare huishoudens bij woningcorporaties met luxere woningen gemiddeld meer korting krijgen.

Een betere aansluiting tussen huren en de kwaliteit van de woningvoorraad zou de doelmatigheid van de niet-commerciële huursector kunnen verbeteren. Een mogelijkheid om dit doel te bereiken, is om woningcorporaties met relatief lage huren de mogelijkheid te bieden hun huren sterker te verhogen. Dit betekent ook dat uiteindelijk de huren van een deel van de woningvoorraad boven de liberalisatiegrens kunnen uitkomen, omdat de maximale huur volgens het WWS boven de liberalisatiegrens ligt. Dan vervalt voor nieuwe huurders ook het recht op huurtoeslag, wat voorkomen kan worden door het recht op huurtoeslag te laten bestaan boven de liberalisatiegrens. Voor zover huurverhogingen leiden tot betaalbaarheidsproblemen voor huishoudens die een grotere woning nodig hebben, kan dit worden opgevangen door ongebonden inkomensondersteuning die niet afhangt van de huur. Daarnaast kan met passend toewijzen zoveel mogelijk voorkomen worden dat huurders met lage inkomens in duurdere huurwoningen terechtkomen. Een betere aansluiting van de huren op de kwaliteit kan ook tot stand komen door kleiner en goedkoper te bouwen, vooral in gebieden waar de WOZ-waarde relatief hoog is.

In de onderzoeksperiode 2009-2015 is het verband tussen prijs en kwaliteit tussen woningcorporaties wel enigszins verbeterd. Woningcorporaties die in 2009 hogere kortingen gaven, hebben hun huren namelijk sterker verhoogd dan duurdere woningcorporaties. Mogelijk hebben de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhogingen en de verhuurderheffing hieraan bijgedragen. De verhuurderheffing heeft bijvoorbeeld geleid tot hogere huurverhogingen bij woningcorporaties met relatief lage huurinkomsten. Verdere convergentie tussen woningcorporaties wordt echter bemoeilijkt door de invoering van de huursombenadering. Hierdoor mogen woningcorporaties hun totale huursom gemiddeld genomen met niet meer dan 1% plus inflatie laten stijgen. Dit beperkt de ruimte voor de goedkopere woningcorporaties om hun huren te verhogen waardoor de huidige verschillen tussen woningcorporaties langer in stand blijven.