Winkelleegstand na de crisis
Ingrijpen overheid soms nodig bij winkelleegstand
Dat kan bijvoorbeeld door het opheffen van een onrendabel winkelgebied, waardoor een ander, meer levensvatbaar winkelgebied kan opbloeien. Als dat meer bezoekers krijgt, daalt daar de leegstand. Dit concludeert het CPB in de Policy Brief ‘Winkelleegstand na de crisis’ van Ioulia Ossokina, Jan Svitak, Coen Teulings en Peter Zwaneveld.
Sinds 2008 zijn de winkelhuren met ruim 20 procent gedaald. Voor sommige winkellocaties helpt een verdere huurverlaging niet meer; ze zijn onrendabel geworden voor de detailhandel en staan leeg. Door structurele veranderingen zoals de groei van internetwinkels ontstaan er winnaars en verliezers onder winkelgebieden. Winkels in aantrekkelijke steden zullen profiteren van de stijgende economie. Andere regio’s kunnen worden geconfronteerd met structurele winkelleegstand.
De meeste winkels staan leeg aan de rand van de winkelgebieden. Dit komt doordat veel winkelgebieden één duidelijk centrum hebben. Met iedere honderd meter afstand tot dit centrum dalen de rentabiliteit en de huren met 10 tot 15 procent, en stijgt de leegstand. Het herbestemmen van winkelvastgoed aan de rand zal vooral lukken waar veel vraag is naar alternatieve bestemmingen van grond, zoals wonen.
De vastgoedmarkt zal de leegstand niet helemaal kunnen oplossen. Winkels profiteren van elkaars bezoekers, daarom clusteren ze graag samen. Maar leegstaande winkels hebben een negatieve invloed op de winkels ernaast en individuele pandeigenaren houden hier onvoldoende rekening mee.
Overheidsingrijpen kan nodig zijn. Gemeenten kunnen de clustering van winkels bevorderen via het ruimtelijkeordeningsbeleid, zoals bestemmingsplannen. In sommige gevallen is coördinatie tussen gemeenten wenselijk, bijvoorbeeld als het gaat om het opheffen van een winkelgebied. De Rijksoverheid kan bijdragen door verouderde regelgeving aan te pakken, zoals de uit de jaren zeventig stammende regels voor de herziening van de huurcontracten.
Door structurele veranderingen in de markt voor detailhandel ontstaan winnaars en verliezers onder winkelgebieden. Winnaars zullen profiteren van de economische opleving. Verliezers worden geconfronteerd met langdurige leegstand.
Winkelleegstand concentreert zich aan de randen van winkelgebieden. Dit komt doordat veel Nederlandse winkelgebieden één duidelijk centrum hebben waar de winkels het meest rendabel zijn en de huren dus het hoogst. Huren dalen met 10 tot 15% met iedere honderd meter afstand tot dit centrum. Dichter bij de rand kan het voorkomen dat geen winkel zich meer staande kan houden, zelfs bij een huur van nul.
Winkels clusteren graag samen om van elkaars bezoekers te profiteren. Leegstaande winkels hebben echter een negatieve invloed op de buren. Aanwezigheid van deze externe effecten maakt overheidsingrijpen legitiem. Het ruimtelijkeordeningsbeleid is een voor de hand liggend beleidsinstrument om transformatie van leegstaand vastgoed naar een andere, meer rendabele functie te faciliteren. Daarnaast kan het nuttig zijn om het gecoördineerde beheer van winkelgebieden te stimuleren: hiervoor heeft het Rijk wettelijke mogelijkheden geschapen. Dit helpt winkeliers en pandeigenaren om de voordelen van de clustering beter te benutten en gezamenlijk te investeren in publieke voorzieningen. Ten slotte kan bestaande wet- en regelgeving op de vastgoedmarkt, zoals de uit de jaren zeventig stammende regels voor de herziening van lopende winkelhuren, aanleiding zijn voor hernieuwd overheidsingrijpen.
In sommige regio’s kan de markt de huidige winkelleegstand oplossen, doordat de consumentenbestedingen in de detailhandel toenemen of door vastgoed aan de rand een andere bestemming te geven, bijvoorbeeld wonen. Dit geldt met name voor aantrekkelijke steden waar de bevolking groeit en waar grond- en woningprijzen hoog zijn. Of transformatie naar een andere bestemming rendabel is, hangt af van de huuropbrengst van deze alternatieve bestemming. In aantrekkelijke woongebieden is het daarom eerder rendabel om winkelvastgoed te herbestemmen dan in krimpgebieden.
Winkelleegstand in perifere krimpregio’s is een uitdaging voor het beleid. Het sluiten van een aantal winkelgebieden is een mogelijke beleidsoptie. Sluiting leidt naar verwachting tot hogere bezoekersaantallen en minder leegstand in de overgebleven concurrerende winkelgebieden, maar ook tot extra kosten en ongemak voor de direct omwonenden van het gesloten winkelgebied. Een kosten-batenanalyse kan helpen om deze effecten consistent in beeld te brengen.
Downloads
