Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd?

Dit blijkt uit een actualisatie die het CPB heeft verricht van een eerdere empirische analyse van de huizenprijsontwikkeling over de periode 1980-2007. De huidige huizenprijs is min of meer in lijn met de onderliggende vraag- en aanbodfactoren. De recentelijk door het IMF gepubliceerde onderzoeksresultaten, waaruit naar voren komt dat circa 30% van de huizenprijsstijging tussen 1997 en 2007 niet op grond van fundamentele factoren te verklaren zou zijn, worden dan ook niet bevestigd.

Dit concluderen de CPB-onderzoekers Henk Kranendonk en Johan Verbruggen in het vandaag verschenen CPB Memorandum Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd? Zij laten zien dat het verloop van de reële huizenprijs in Nederland in de periode 1980-2007 redelijk goed kan worden verklaard op basis van fundamentele vraag- en aanbodfactoren. Het gaat daarbij om het reëel beschikbaar looninkomen, de reële rente, het reëel overig financieel gezinsvermogen en de woningvoorraad.

Oorzaken van stijging huizenprijzen
In de periode 1991-2000 is de huizenprijs sterk gestegen, nominaal met gemiddeld 9,7% per jaar en reëel met gemiddeld 7,1% per jaar. Oorzaak van verreweg het grootste deel van de reële stijging is dat huishoudens welvarender zijn geworden. Daarnaast is ook de lage reële rente een factor van betekenis geweest. Hier staat tegenover dat de woningvoorraad in deze periode met ruim 0,7 miljoen woningen is toegenomen, wat een matigende invloed heeft gehad op de gemiddelde huizenprijs. Zonder die uitbreiding van de woningvoorraad zou de reële huizenprijs nog aanzienlijk hoger zijn uitgekomen. In de periode 2001-2007 is de huizenprijsstijging aanzienlijk gematigder geweest, met nominaal gemiddeld 5,3% per jaar en reëel gemiddeld 3,0% per jaar. In deze periode heeft de toename van het financiële gezinsvermogen het meest bijgedragen aan de huizenprijsstijging. Daarnaast zorgde ook het hogere beschikbare looninkomen voor een toename van de gemiddelde huizenprijs. De hoogte van de reële rente heeft niet langer een noemenswaardig opwaarts effect gehad. De woningvoorraad steeg in deze periode wat minder hard dan in voorgaande decennia, zodat de neerwaartse druk hiervan op de huizenprijs geringer was.

Geen overwaardering in 2007
In CPB-onderzoek uit 2005 (CPB Document 81: 'Welke factoren bepalen de huizenprijs in Nederland?') werd geconstateerd dat in 2003 de feitelijke (reële) huizenprijs circa 10% boven zijn evenwichtsniveau lag. Deze constatering met betrekking tot de situatie in 2003 wordt bevestigd door het vandaag gepubliceerde onderzoek. Uit dit empirisch onderzoek blijkt tevens dat de overwaardering inmiddels geslonken is tot circa 0% in 2007. Dit is niet het gevolg geweest van een neerwaartse correctie van de huizenprijs, maar is veroorzaakt doordat de stijging van de feitelijke huizenprijs in de periode 2003-2007 is achtergebleven bij die van de lange-termijnwaarde van de huizenprijs. De relatief gunstige ontwikkeling van de fundamentele vraagfactoren inkomen en financieel vermogen, plus de relatief bescheiden toename van de woningvoorraad in de periode 2003-2007 liggen hieraan ten grondslag.

Verschil tussen analyses CPB en IMF
De resultaten wijken sterk af van de recentelijk door het IMF (2008) gepubliceerde uitkomsten voor Nederland, die duiden op een forse overwaardering in 2007. De voornaamste reden voor dit afwijkende onderzoeksresultaat is gelegen in het feit dat de uniforme specificatie die het IMF voor alle onderzochte landen hanteert geen rekening houdt met de specifieke woningmarktsituatie in Nederland. In Nederland is het aanbod van nieuwe woningen sterk gereguleerd, waardoor de woningvoorraad minder sterk stijgt dan anders het geval zou zijn. Dit heeft een opwaarts effect op de evenwichtswaarde van de huizenprijzen alhier. Het IMF heeft deze aanbodfactor niet in de analyse betrokken.